niedziela, Listopad 18

Prawo przechodu z ulicy do budynku

Google+ Pinterest LinkedIn Tumblr +

Andrzej Rogiński

Obecny właściciel nieruchomości, hiszpańska Pinar Polska Spółka z o.o., wystąpił na drogę sądową żądając od właścicieli lokali w budynkach przy ul. Magiera 19 i 21 oraz od Spółdzielni Mieszkaniowej „DOMHUT” opłat za przechodzenie chodnikami do własnych mieszkań.

– Byłem przekonany – mówi mieszkaniec Krzysztof Płaska – że roszczenie o zapłatę za korzystanie z tych chodników zostanie oddalone, jako stanowiące rażące naruszenie norm współżycia społecznego.

„Południe” zwróciło się do Katarzyny Orłowskiej, prezes SM „DOMHUT” z prośbą o informacje. Otrzymaliśmy je chętnie i bez zwłoki. Próbowaliśmy się skontaktować z Pinar Polska spółka z o.o. Zatelefonowaliśmy.  Automat odpowiedział „Nie ma takiego numeru”. Strony internetowej ani adresu e-mailowego nie odnaleźliśmy. Według KRS przedsiębiorca nie prowadzi działalności gospodarczej.

Spółdzielnia Mieszkaniowa „DOMUT” jest zarządcą nieruchomości budynkowych przy ul. Magiera 19 i 21 oraz współwłaścicielem i współużytkownikiem wieczystym tych nieruchomości od 1994 r. Przedmiotowe nieruchomości były wybudowane w latach 60-tych ubiegłego wieku przez byłe Przedsiębiorstwo Huta Warszawa, wraz z terenem przyległym do budynków – chodniki, place zabaw, altany śmietnikowe  itp., które stanowiło fragment osiedla mieszkaniowego. Następnie Agencja Kapitałowo-Rozliczeniowa S.A., jako następca prawny po Hucie Warszawa, w roku 1994 dokonała darowizny tych nieruchomości budynkowych na rzecz SM „DOMUT”  oraz zezwoliła na korzystanie przez Spółdzielnię, jej członków, najemców i właścicieli mieszkań z prawa przechodu i przejazdu do domów mieszkalnych.  Wg ówczesnych zasad podziału działek gruntowych nieruchomości przy ul. Magiera 19 i 21 zostały wyodrębnione z działkami jedynie pod budynkami.

Na wniosek Agencji Kapitałowo–Rozliczeniowej S.A. decyzją nr 48/98 z dn. 07.12.1998 r. ówczesny Burmistrz Gminy Warszawa Bielany zatwierdził projekt podziału działki ewidencyjnej nr 113 okalającej działki Magiera 19 o nr 112 i Magiera 21 o nr 111, na działki nr 113/1, 113/2 i 113/3, nie uwzględniając faktu istnienia chodników stanowiących jedyny dostęp do drogi publicznej Magiera od budynków przy ul. Magiera 19 i 21. Jednocześnie ówczesne władze Gminy Warszawa Bielany zapewniały mieszkańców, że zatwierdzenie podziału nieruchomości nie przesądza o jej zagospodarowaniu, a wszelkie wnioski dotyczące zabudowania będą wnikliwie badane i uzgadniane ze Spółdzielnią, jak również z mieszkańcami budynków przy ul. Magiera 19 i 21.

Zgodnie z treścią art. 93 ust.3 ustawy o gospodarce nieruchomościami z dn. 21.08.1997 r. dokonany podział nieruchomości był niedopuszczalny, bowiem Urząd winien  przed podziałem wydzielić drogi wewnętrzne wraz z ustanowieniem na tych drogach odpowiednich służebności albo ustanowić dla tych działek inne służebności gruntowe. Od początku podziału działek żaden z użytkowników wieczystych działki nr 113 sąsiadującej z działkami przy ul. Magiera 19 i 21 nie kwestionował faktu istnienia trwałych chodników jako dojścia do budynków mieszkalnych, sankcjonując istniejący od lat 60-tych ubiegłego wieku stan faktycznego korzystania przez mieszkańców z przedmiotowych budynków z pasa gruntu jako jedynie możliwego dostępu do drogi publicznej.

Powyższe zaniechanie i nieprawidłowości spowodowały, iż aktualny wieczysty użytkownik działki ewid. nr 113/1 – Pinar Polska Sp. z o.o. zakazała mieszkańcom (właścicielom lokali mieszkalnych) położonych w budynkach przy ul. Magiera 19 i 21) dokonywania naruszeń polegających na korzystaniu z chodników, które stanowią jedyne możliwe dojście do drogi publicznej Magiera.

Warto podkreślić, że choć hiszpańska spółka Pinar Polska stała się właścicielem nieruchomości sąsiedniej już w 2007 r. to dopiero w 2012 r. zakwestionowała prawo przechodu, żądając odszkodowania za bezumowne korzystanie z ciągów pieszych – chodników. A powodem powyższego było oprotestowanie przez mieszkańców i Spółdzielnię planowanej inwestycji Spółki w postaci wielokondygnacyjnego budynku – z naruszeniem przepisów prawa budowlanego.

Spółdzielnia starała się uregulować stan prawny korzystania z  chodników i występowała do Spółki z wnioskiem o ustanowienie służebności gruntowej prawa przechodu zgodnie z ich przeznaczeniem celem zapewnienia mieszkańcom dojścia do budynków, jednocześnie zobowiązując się do utrzymywania w należytym stanie technicznym ciągów pieszych, w tym ich remontów, napraw oraz w należytej czystości i porządku chodników wraz z istniejącymi terenami zielonymi pomiędzy klatkami schodowymi budynków, co jest na bieżąco wykonywane przez Spółdzielnię od 1994 roku.

Spółdzielnia również wielokrotnie deklarowała Spółce partycypowanie w kosztach publiczno-prawnych za teren, na którym usytuowane są ciągi piesze – chodniki, tj. w kosztach podatków od nieruchomości oraz w opłatach rocznych za wieczyste użytkowanie, pomimo że teren jest otwarty i korzystają z niego wszyscy mieszkańcy osiedla pomiędzy ulicami Broniewskiego i Magiera. Niestety Spółka na powyższe nie wyraziła zgody, oferując jedynie w 2012 r. sprzedaż części gruntu za ok. 1 700 000 zł,  wraz z deklaracją zapłaty  z tytułu bezumownego korzystania z chodników i innych opłat z tym związanych, tj. opłat publiczno-prawnych.

W lutym 2013 r. Spółdzielnia wystąpiła do Sądu z wnioskiem o stwierdzenie nabycia przez zasiedzenie służebności gruntowej polegającej na prawie przejścia do drogi publicznej od budynków Magiera 19 i 21. Jednak postanowieniem Sądu, pomimo złożonej apelacji, wniosek został oddalony  we wrześniu 2015 r. z uwagi na fakt, że Spółdzielnia nie spełniła warunku bycia samoistnym posiadaczem w dobrej wierze przez minimum 20 lat.

Jednocześnie w grudniu 2013 r., kiedy toczyło się powyższe postępowanie,  Spółka Pinar Polska wystąpiła z pozwem do Sądu przeciwko Spółdzielni i współwłaścicielom lokali mieszkalnych przy ul. Magiera 19 i 21 o  przywrócenie stanu zgodnego z prawem i nakazanie zaprzestania naruszeń oraz o zapłatę za bezumowne korzystanie z chodników przylegających do budynków za okres od 2007 r. Wartość sporu to dziesiątki tysięcy zł. Sprawy są  w toku i do dnia dzisiejszego niezakończone.

Spółdzielnia natychmiast po zakończeniu sprawy o zasiedzenie, we wrześniu 2015 r., wystąpiła z pozwem do sądu o ustanowienie służebności drogi koniecznej do gruntu, na którym  znajdują się ciągi piesze o pow. ok. 350 m kw. jako jedynego dostępu do drogi publicznej. Zaoferowała opłatę. Do dzisiaj sprawa także nie jest zakończona i  toczy się postępowanie sądowe.

Istniejące chodniki stanowią jedyny dostęp dla mieszkańców przedmiotowych budynków do drogi publicznej, dlatego Spółdzielnia ponosi we własnym zakresie koszty remontów, sprzątania i odśnieżania oraz pielęgnacji zieleni wzdłuż budynku i wykonuje wszystkie czynności związane z należytym utrzymaniem technicznym, czystości i porządku terenu wokół budynków w odległości od nich do ok. 5 m, na którym znajdują się chodniki i trawniki.

Moim zdaniem postępowanie obecnego Zarządu Spółdzielni jest prawidłowe. Zgodnie z wolą ustawodawcy każda działka budowlana musi mieć dostęp do drogi publicznej. A zatem prawo przechodu zostanie uzyskane. Bardzo bym się zdziwił gdyby sąd zaakceptował na rzez Spółki nadmierną korzyść majątkową. Tego zabrania Kodeks cywilny.

Andrzej Rogiński

Fot. Władysław Adamski

 

Udostępnij

About Author

Comments are closed.