Czy Walne Zgromadzenie SBM „Stokłosy” da zgodę na wydanie kilkunastu mln zł?
Andrzej Rogiński
20 czerwca odbędzie się Walne Zgromadzenie Spółdzielni Budowlano-Mieszkaniowej „Stokłosy”. Po przejrzeniu materiałów przygotowanych z tej okazji postanowiłem przedstawić kilka spostrzeżeń. Spółdzielnia jest bowiem w potrzebie. Uważam, że wskazanie tego, co należałoby poprawić, jest ważniejsze od wazelinowania.
Gaz
14 marca mieszkańcy budynku przy ul. Stokłosy 2/4 skierowali pismo do Zarządu Spółdzielni w sprawie instalacji gazowej. Nie wyrażają bowiem zgody na ułożenie nowej instalacji gazowej, która spowoduje rujnowanie mieszkań. Nie chcą oni długiej na 10 czy 12 metrów instalacji wewnątrz mieszkań, skoro są szachty. A poza tym: poco wydawać pieniądze, skoro nie jest znana ekspertyza?
W budynku przy ul. Stokłosy 1 został wyłączony gaz na miesiąc. Tam mieszkańcy również nie chcieli zmiany ułożenia instalacji gazowej. W efekcie mieli przez miesiąc wyłączony gaz. Po awanturze Zarząd poinformował właśnie, że zostaną przeprowadzone prace polegające na uszczelnieniu instalacji gazowej metodą polimeryzacji. O awanturze w związku z wyłączeniem gazu w budynku przy ul. Symfonii 4 czytaliśmy w portalu Haloursynow.
Można odnieść wrażenie, że administracja spółdzielcza zamierza wymusić realizację znanych sobie pomysłów. Mieszkańcy nie otrzymali uzasadnienia dla drogich dla ogółu oraz rujnujących mieszkania pomysłów.
26 marca Rada Nadzorcza zaleciła Zarządowi, „aby metodę wymiany instalacji gazowej wykonać zgodnie z wolą mieszkańców. Podjęcie decyzji powinno być poprzedzone przeprowadzeniem ankiety lub spotkaniami bezpośrednimi z mieszkańcami poszczególnych budynków”. I to było na tyle.
Gdyby była konieczność zlikwidowania instalacji gazowych w szachtach, czemu nie daję wiary, i rozprowadzenia długich instalacji w mieszkaniach, to koszt przypadający na jedno z czterech tysięcy mieszkań wyniósłby 3 tys. zł. Można zrezygnować z gazu. Kupienie hurtem dla wszystkich kuchni na prąd oraz poprowadzenie dodatkowej instalacji elektrycznej kosztowałoby 1 tys. zł od mieszkania.
Inwestycja
Przy ul. Jastrzębowskiego 22 stoi mocno wysłużony pawilon. Przed laty w wyniku podziału wielkiej SBM „Ursynów” wyodrębnionym „Stokłosom” przypadł, tak jak pozostałym osiedlom, ten właśnie pawilon. Prezes spółdzielni – matki ulokował biura kierowanej przez siebie spółdzielni – córki przy ul. Jastrzębowskiego 22. Zadbał też o to, by własność tych lokali biurowych przypadła jego spółdzielni. Dzisiaj większość nieruchomości przypada SBM „Stokłosy” a SIM „Ursynów” ma udział w wysokości 43/200 w prawie do współużytkowania wieczystego działek gruntu.
Podjęcie inwestycji przez „Stokłosy” na tym gruncie jest korzystne, ponieważ zysk uzyskany dzięki sprzedaży mieszkań i lokali użytkowych będzie można przeznaczyć na fundusz remontowy, co przyniesie sporo oszczędności wszystkim członkom Spółdzielni. Po pawilonie nie ma co płakać, albowiem coraz bliżej mu do ruiny. Aby tak mogło się stać, niezbędne jest wykupienie praw od SIM „Ursynów”. Świadomie pomijam wartość nabycia praw, aby nie zakłócać stronom negocjacji cenowych.
Zarząd SM „Stokłosy” przygotował pakiet uchwał związanych z regulacją stanu prawnego gruntów pod nieruchomością Jastrzębowskiego 22 oraz spraw związanych z procesem inwestycyjnym. Inwestycja ma być sfinansowana w całości ze środków własnych i nabywców oraz ze środków zgromadzonych na funduszu zasobowym. Walne miałoby wyrazić zgodę na zwiększenie wydatków z funduszu zasobowego do wysokości 75 % tego funduszu. Na koniec grudnia na tym funduszu znajdowało się 5,26 mln zł. Ponadto Walne miałoby określić górną granicę zobowiązań w wysokości do 10 mln zł. Kwota nabycia praw wynegocjowana przez Zarząd z SIM „Ursynów” miałaby być zatwierdzona przez Radę Nadzorczą.
Uważam, że tak poważna sprawa powinna zostać omówiona na odrębnym Walnym Zgromadzeniu, ale już we wrześniu. Powody są następujące: Brak jest uzasadnień do uchwał. Istnieje potrzeba przedstawienia całego planu finansowego, wyjaśnienia w przystępny sposób członkom Spółdzielni na czym polega sprawa. Negocjacje z SIM „Ursynów” nie zostały zakończone. Przy obecnym stanie przygotowań trudno uwierzyć, by inwestycja została zakończona do 2022 r. Porządek obrad przewidziany na środę, 20 czerwc, jest zbyt obszerny, aby można było go należycie zrealizować do godz. 24.00. Ludzie przecież rano idą do pracy. Uczestnicy Walnego powinni mieć pełną świadomość nie tylko możliwych korzyści, ale także zagrożeń, bo idzie o ich majątek. Znużenie i niska uwaga wieczorem czy nawet nocą będą złym doradcą. Trzeba dać szansę Zarządowi i Radzie, aby lepiej przygotowały się. Jeśli zaś będą forsować procedowanie omawianego pakietu w środę uchwał, to będę to traktował jako szkodnictwo.
Ponadto dostrzegam niedostateczną kompetencję organów Spółdzielni i biura do rozpoczęcia, a następnie prowadzenia inwestycji. Świadczy o tym nie tylko wątpliwy sposób przygotowania projektów uchwał, ale i działalność, przynajmniej w 1017 r. Remontów prawie nie było. Transparentność działań jest na niskim poziomie. Widać opieszałość w działaniu.
Jeśli prawa zostaną wykupione, to inwestować trzeba będzie natychmiast. Potrzebni będą fachowcy. Nie wiadomo, czy inwestycja będzie realizowana w systemie spółdzielczym, czy deweloperskim. W systemie spółdzielczym konieczne jest ustanowienie odrębnych własności lokali w ciągu dwóch miesięcy od zakończenia budowy, uzyskania pozwolenia na użytkowanie. Jeśli zostanie popełniony jakikolwiek błąd, to ryzyko finansowe poniosą wszyscy członkowie SBM „Stokłosy”.
Po uważaniu
Spółdzielnia uzyskała nadwyżkę bilansową za 2017 r. w wysokości 1 610 644,95 zł. Zarząd zaproponował 600 tys. zł jako zwiększenie przychodu na pokrycie opłat publiczno-prawnych (nie dotyczy inwestycji). A może kancelarie prawnicze zostaną rozliczone za skuteczność i faktyczna aktywność związaną z regulacją stanów formalno-prawnych nieruchomości? Jeśli pominięto członków posiadających lokale użytkowe, to nastąpi nierówne traktowanie.
Do przeznaczenia następnych 600 tys. zł na sfinansowanie nawierzchni ciągów pieszo-jezdnych nie mam uwag. Natomiast przeznaczenie ok. 411 tys. zł na zwiększenie funduszu remontowego członkom Spółdzielni, którzy posiadają prawa do boksów garażowych i miejsc postojowych w wielostanowiskowych garażach zlokalizowanych przy ul. Jastrzębowskiego 14 i Bartoka 6, to darowizna dla wybranych.
Ten numer nie przejdzie, ponieważ art. 18. § 1 Ustawy Prawo spółdzielcze głosi, że „Prawa i obowiązki wynikające z członkostwa w spółdzielni są dla wszystkich członków równe. § 2. Członek spółdzielni ma prawo […] udziału w nadwyżce bilansowej”. Uchwała będzie nieważna, o czym dowiadujemy się z art. 42 § 2 tej ustawy: „Uchwała sprzeczna z ustawą jest nieważna.”
Spółdzielnia jest w potrzebie dlatego na Walne trzeba przyjść.
