Z Piotrem Janowskim, prezesem Spółdzielni Mieszkaniowo-Budowlanej „JARY” rozmawia Andrzej Rogiński
– Czym różni się użytkowanie wieczyste od własności gruntu?
– Użytkowanie wieczyste jest to umowa z gminą lub Skarbem Państwa, zgodnie z którą użytkownik tego gruntu przez okres 33, 40, 99 lat ma prawo dysponować tym gruntem w pełni jak właściciel. I tak naprawdę poza tym, że jest to umowa na czas określony, od własności nie różni się niczym, ponieważ użytkownik wieczysty jest właścicielem wszelkich naniesień na tym gruncie. Tak długo, jak długo ta umowa trwa. Niestety użytkowanie wieczyste w pewnym momencie wygasa, przepisy nie stanowią co się dzieje wtedy, gdy umowa się skończy. Zazwyczaj jest przedłużana o następny identyczny okres.
– Dlaczego spółdzielnie wolą mieć własność niż użytkowanie wieczyste?
– Za użytkowanie wieczyste co rok płaci się 1 lub 3 procent wartości gruntu wyliczonej przez biegłego, a za własność takiej corocznej opłaty się nie wnosi. Kupując nieruchomość na wolnym rynku płaci się natomiast de facto tę samą cenę. Czy działka jest w użytkowaniu wieczystym, czy we własności, kosztuje parę procent mniej w przypadku użytkowania wieczystego, natomiast nie jest to bardzo znacząca różnica. Mieszkańcy nie chcą płacić co roku coraz to większych kwot za to użytkowanie.
– W lipcu 2018 roku Sejm uchwalił ustawę, która stanowiła, że z dniem 1 stycznia 2019 r. nastąpi z mocy prawa zamiana użytkowania wieczystego we własność. Co takiego w tej ustawie było złego, na co pan zareagował?
– Ustawa dotyczy jedynie i wyłącznie nieruchomości zabudowanych na cele mieszkalne i zabudowane budynkami jedynie i wyłącznie mieszkalnymi, ewentualnie infrastrukturą towarzyszącą, jak garaże, hydrofornie czy stacje trafo. Wskutek prawdopodobnie przeoczenia nie obejmuje na przykład takich działek, gdzie na działce z budynkiem znajduje się kiosk z gazetami. Natomiast bardzo złe jest wpisanie do ustawy wprost odniesienia do pomocy publicznej. Zgodnie z ustawą w przypadku przekształcenia użytkowania wieczystego we własność z mocy ustawy dla udziałów komercyjnych, chociażby sklepów znajdujących się w parterach budynków w zabudowaniach mieszkalnych, stosuje się pomoc publiczną. Czyli fakt, że użytkownik wieczysty nabędzie własność wnosząc opłatę przekształceniową przez 20 lat razy 1 proc. – bo taka stawka obowiązuje dla większości lokali użytkowych posiadanych przez spółdzielnie w starych zasobach – jest pomocą publiczną, bo osiemdziesięciokrotność opłaty wieczystej jest mu darowana. Ten zapis jest niezgodny z logiką, bo przecież przez minione lata spółdzielnie całymi dziesięcioleciami płaciły za użytkowanie wieczyste i te pieniądze, ten czas nie jest brany pod uwagę. Wszystkich potraktowano tak samo: 80 proc. wartości działki jest darowaną pomocą publiczną. W przypadku wielu spółdzielni są to kwoty znajdujące się poza wyobrażeniami w ogóle mieszkańców. W przypadku jednego z budynków w zasobach Spółdzielni „JARY” owa pomoc publiczna dla jednego budynku, w którym znajduje się sto mieszkań wynosi prawie milion złotych. Ale budynki są różne, różne są wielkości działek. W starych zasobach działki są duże, o małej intensywności zabudowy. Mamy tam budynek, gdzie za klub osiedlowy znajdujący się w przyziemiu pod trzydziestoma lokalami mieszkalnymi przyjdzie nam zapłacić z tytułu pomocy publicznej 700 tys. złotych czyli 3000 zł za m. kw. lokalu. Ten przepis najwyraźniej nie został przemyślany, natomiast na podstawie błyskawicznej nowelizacji ustawy z 6 grudnia, akurat za ten klub osiedlowy moglibyśmy płacić przez 99 lat, czyli pomoc publiczna przestała by istnieć.
– Dojrzał pan to, czego Związek Rewizyjny Spółdzielni Mieszkaniowych RP nie dojrzał na etapie konsultowania ustawy. Spółdzielcy musieliby zapłacić ogromne pieniądze za to, że mają lokale użytkowe. Te pieniądze jako pożytki z wynajmowania lokali użytkowych nie wpływałyby do spółdzielni. A te środki służą zmniejszaniu płatności na fundusz remontowy, czyli obniżają wysokość comiesięcznych opłat.
– Dokładnie tak. Spółdzielnia mieszkaniowa, o czym bardzo często się zapomina, jest specyficznym rodzajem przedsiębiorstwa. Z jednej strony zarządza ono nieruchomościami, w których mieszkają spółdzielcy, a to zarządzanie zasobami spółdzielczymi odbywa się na zasadzie non profit, a więc nie może być zyskiem dla spółdzielni. Z drugiej strony spółdzielnia mieszkaniowa jest przedsiębiorstwem, które posiada zasoby, w szczególności lokale usługowe.
– Które są współwłasnością ogółu spółdzielców.
– I te zasoby służą prowadzeniu działalności gospodarczej, czyli wynajmowi. Zysk roczny jest dzielony pomiędzy jej właścicieli – członków spółdzielni.
Jeżeli nagle Spółdzielnia „JARY” miałaby zapłacić za rzekomą pomoc publiczną kwotę równą czterokrotności zysku z działalności gospodarczej przez rok, oznaczałoby to, że przez cztery lata nie miałaby zysku. W rezultacie nie miałaby z czego dopłacać mieszkańcom do eksploatacji albo nie miałaby za co wykonywać remontów, które dotychczas były finansowane poprzez fundusz remontowy, z tych zysków. W przypadku ”JARÓW” w ostatnich latach z zysku z nadwyżki bilansowej zostały wyremontowane w zasadzie wszystkie drogi wewnętrzne, chodniki, alejki, wymieniono oświetlenie. W przyszłości planujemy, żeby te pieniądze przeznaczać na dofinansowanie do opłat eksploatacyjnych tak, żeby opłaty mieszkaniowe nie rosły. Tych pieniędzy przez cztery lata nie mielibyśmy.
– Zwrócił się pan do prezesów kilku spółdzielni mieszkaniowych z propozycją wysłania wspólnego list do Marszałka Sejmu, do Ministra Infrastruktury, do wszystkich posłów Sejmowej Komisji Infrastruktury. Co w tym liście pan napisał?
– Przede wszystkim to nie ja napisałem, tylko napisało nas kilku prezesów spółdzielni mieszkaniowych, którzy byli zainteresowani tym, żeby zasoby mieszkańców chronić. Zwróciliśmy uwagę na błędne pojęcie pomocy publicznej, zagrożenie finansowe dla spółdzielni, które z tak skonstruowanej ustawy wynika. Zaproponowaliśmy też zmianę zasady liczenia tej pomocy publicznej chociażby poprzez zmianę czasu, czy kwot, czy sposobu obliczania opłaty przekształceniowej przez zmianę użytkowania wieczystego we własność dla gruntów komercyjnych.
– Ledwo to pismo zostało wysłane, a już w błyskawicznym tempie Sejm znowelizował ustawę. Z czego pan jest zadowolony, a z czego niezadowolony po nowelizacji.
– Nowelizacja została przeprowadzona w ciągu kilkudziesięciu godzin, bo rząd przyjął projekt 4 grudnia po południu, a 6 grudnia o 19.30 już nowelizację Sejm uchwalił. Wyeliminowane zostało zagrożenie, iż nagle bez naszej woli 1 stycznia obudzimy się z udzieloną pomocą publiczną – chciał nie chciał – 10, 20, 50 milionów złotych do zapłacenia przez poszczególne spółdzielnie.
Według pierwszej wersji ustawy, porównując ową „darowiznę” do spadku był obowiązek jej przyjęcia. Wpisując do ustawy, że opłata przekształceniowa na wniosek przedsiębiorcy może być wnoszona przez 99 lat dla 1 procenta opłaty za użytkowanie wieczyste albo przez 33 lata dla opłaty 3-procentowej wprowadzono zasadę przyjęcia spadku z dobrodziejstwem inwentarza. Czyli świadomy jestem tego co robię, jeżeli chcę mieć pomoc publiczną to wiem, ile ona wyniesie, i będę płacić tylko 20 lat, a jeżeli nie chcę, to muszę płacić przez 99 lat. Ale sąsiednie osiedle jest w użytkowaniu wieczystym od dwóch lat, również będzie płacić przez 99 lat. Jest to nierówne wobec prawa.
Zniknie dzięki tej ustawie problem, co się stanie, jeżeli dojdzie do końca umowa użytkowania wieczystego, to kto będzie właścicielem tego mieszkania, które ja mam i czy przypadkiem nowo wybrane władze miasta nie postanowią mnie z tego mieszkania wypędzić. To przekształcenie powoduje, że ten problem znika.
Nie podoba się to, że nakłada ona nadal obowiązek wnoszenia dosyć dużych opłat przez wiele, wiele lat.
– Czy spółdzielczość oczekuje dalszych zmian ustawowych?
– Przede wszystkim ustawa dotyczy jedynie i wyłącznie budynków mieszkalnych. Spółdzielnie mieszkaniowe oprócz budynków mieszkalnych posiadają wolno stojące garaże, których zgodnie z nową ustawą przekształcić się nie da. A zgodnie ze starą ustawą tym bardziej.
Wolno stojące pawilony cały czas podlegają pod starą ustawę, natomiast w Warszawie dużym problemem spółdzielni są tereny niezabudowane znajdujące się wewnątrz spółdzielni, bardzo często na osobnych działkach. Parki, place zabaw, ogólnodostępne tereny zielone, które kiedyś przed laty zostały oddane we władanie spółdzielni, a które spółdzielnie utrzymują.
Stało się to 30, 40, 50 lat temu. To nie są bezimienni podatnicy miasta Warszawy, lecz 6 tysięcy znanych z imienia i nazwiska członków Spółdzielni „JARY”. Oni płacą chociażby za utrzymanie górki przy ulicy Wiolinowej. W nowych inwestycjach deweloperskich wszystkie tereny zielone znajdują się poza terenem zamieszkałym i są utrzymywane przez miasto. Spółdzielnie mają dużo więcej terenów w zarządzie i ponoszą znacznie większe koszty. To samo dotyczy znakomitej większości dróg wewnątrzosiedlowych. Porównując chociażby ulicę Ekologiczną z ulicą Pięciolinii, gdzie na ulicy Ekologicznej ruch samochodów jest mniejszy niż na ulicy Pięciolinii. Za utrzymanie ulicy Ekologicznej na Kabatach koszty ponosi miasto, za utrzymanie ulicy Pięciolinii płacą członkowie Spółdzielni.
– Wczoraj, 13 grudnia Rada Warszawy powzięła uchwałę, w której zmieniła wysokość bonifikat tych najwyższych z 98 proc. a nawet 99 proc. na 60 proc. Jak pan z punktu widzenia interesu członków Spółdzielni zapatruje się na tę sprawę?
– Zmiana bonifikaty, która przysługuje za jednorazowe wniesienie opłaty przekształceniowej czyli całość opłaty przekształceniowej wniesiona na nas z 98 na 60 proc. oznacza, że za jednorazową opłatę trzeba będzie zrobić nie 2 tylko 40 proc. czyli 20 razy tyle. Zmiana tych zasad w osiem tygodni po ich uchwaleniu czy nawet w siedem, mało tego, zmiana tych zasad trzy tygodnie tuż przed wejściem w życie ustawy jest całkowicie niezrozumiała. Z punktu widzenia członków spółdzielni, właścicieli lokali mieszkalnych, ma dla mnie istotne znaczenie, czy za przekształcenie użytkowania wieczystego, za które obecnie płacę 1000 zł rocznie, we własność swojego mieszkania będę musiał zapłacić 400 zł czy 8000 złotych. Jeszcze 18 października Rada Warszawy uważała, że mogę zapłacić 400 złotych. Co się zmieniło, że nagle mam płacić 20-krotnie więcej. Członkowie spółdzielni będą musieli za jednorazową opłatę zapłacić 20 razy na co liczyli przed 13 grudnia. Mało kogo będzie stać na to, żeby zapłacić jednorazowo te 8 tysięcy, więc będą nadal płacić już po tym tysiącu złotych co rok przez 20 lat.
