Andrzej Rogiński
Co od 1 stycznia 2019 roku jest ważne dla osób mieszkających w budynkach spółdzielni i wspólnot mieszkaniowych? Radość z bonifikat, które otrzymać mają w związku z przekształceniem użytkowania wieczystego we własność. Ale w Spółdzielni Budowlano-Mieszkaniowej „Stokłosy” tej radości nie ma. Spółdzielnia bowiem dzierżawi grunt od miasta Warszawa.
Zarząd Spółdzielni Budowlano-Mieszkaniowej „Stokłosy” zwołał po raz drugi Walne Zgromadzenie Członków w tej samej sprawie. Pierwszy raz w czerwcu 2018 r. Zaproponowano spółdzielcom zainwestowanie. W miejscu pawilonu przy ul. Jastrzębowskiego 22 zamierzano wznieść budynek z mieszkaniami i lokalami użytkowymi. Wobec niedostatecznych informacji o inwestycji, braku wyjaśnienia kluczowych spraw oraz obaw o sposób zarządzania projektem uczestnicy Walnego zdjęli ten punkt z porządku obrad. Następne Walne zostało zwołane na 28 lutego 2019 r. Okazało się, że Zarząd znowu nie przygotował materiałów. Wobec tego sprawa tego pawilonu znowu została usunięta z porządku obrad Walnego.
W grudniu 2018 r. Zarząd Spółdzielni dostarczył do skrzynek pocztowych spółdzielców informator, w którym przedstawił cztery możliwości dotyczące przyszłych losów niszczejącego pawilonu przy ul. Jastrzębowskiego 22. „Stokłosy” posiadają prawo współużytkowania wieczystego gruntu oraz prawo współwłasności budynku znajdującego się na tym gruncie. Oba prawa przypadają jej w wysokości po 157/200. Mniejszą część praw posiada inna spółdzielnia.
W informatorze znalazło się kilka projektów uchwał. Jeden z nich przewidywał sprzedaż udziałów Spółdzielni, bez wskazania przeznaczenia pozyskanych tą drogą środków finansowych. Jedynie w części opisowej znalazła się sugestia przeznaczenia tych środków w nieoznaczonej wielkości na fundusz zasobowy i fundusz remontowy. Można to ocenić jako niechęć sprzedaży. Takiej uchwały, która polegać miałaby na sprzedaży dla sprzedaży rzecz jasna spółdzielcy by nie poparli.
Dwa inne projekty uchwał przewidywały kupno brakujących udziałów albo w drodze umowy z mniejszościowym udziałowcem albo poprzez sądowe zniesienie współwłasności. Celem było wzniesienie budynku mieszkalno-usługowego. A w związku z procesem inwestycyjnym zaproponowano zaciągnięcie kwoty zobowiązań w wysokości 10 mln zł oraz zwiększenie wydatków z funduszu zasobowego do wysokości 75 % tego funduszu.
Ewentualna zgoda na sprzedaż wymaga, zgodnie ze statutem Spółdzielni, obecności 10 % ogólnej liczby uprawnionych do głosowania. Zazwyczaj na walne zgromadzenie przychodzi ok. 200 osób. W czerwcu 2018 r. przyszła rekordowa liczba uprawnionych, niespełna 500. A to z powodu sprzeciwienia się inwestycji. 28 lutego 2019 r. było prawie 300 członków i pełnomocników wobec statutowej konieczności przybycia 575 uprawnionych dla uchwalenia sprzedaży. Planując Walne Zarząd powinien się więc spodziewać, że wariant sprzedaży przy niedostatecznej frekwencji jest niemożliwy. Natomiast kupno i inwestycja takiej frekwencji nie wymagały.
We wspomnianym informatorze dla kilku enklaw budynków zostały porównane wysokości opłat z tytułu dzierżawy oraz użytkowania wieczystego. Przedstawiony został wniosek: „Opłata miesięczna za korzystanie z gruntu po ustanowieniu wieczystego użytkowania […] wzrośnie ponad dwukrotnie.” Nie podano jednak, że po uzyskaniu własności tych opłat nie będzie.
Aż 113 członków Spółdzielni uznało, że najważniejszą sprawą wcale nie jest realizacja inwestycji lecz doprowadzenie do tego by dokończyć regulacje stanu prawnego gruntów polegające na uzyskaniu prawa użytkowania wieczystego gruntów w miejsce dzierżawy wraz z przeniesieniem na SBM Stokłosy prawa własności budynków wielorodzinnych, domów jednorodzinnych, pawilonów i garaży wielostanowiskowych. A zatem bez wydawania dużych pieniędzy z prywatnych portfeli spółdzielców dzierżawa zostałaby przekształcona w użytkowanie wieczyste a ta – z mocy prawa przekształciłaby się we własność. Zniknęłaby opłata z tytułu dzierżawy czy użytkowania wieczystego.
Gdyby Spółdzielnia pozbyła się pawilonu przy ul. Jastrzębowskiego 22 to trzeba by było przenieść biuro Spółdzielni do jej pomieszczeń użytkowych, poza tym pawilonem. Adaptacja tych pomieszczeń oraz wyposażenie biura też wymaga wyłożenia pieniędzy. Wszystkie te koszty można pokryć ze sprzedaży pawilonu. Ewentualną pozostałość można przeznaczyć na fundusz remontowy. Członkowie Spółdzielni wnieśli więc stosowny projekt uchwały Walnego Zgromadzenia.
Gdy Zarząd zobaczył projekt spółdzielców to wprowadził poważne zmiany w tym ze swoich projektów uchwał, który przewidywał sprzedaż. Zaproponował mianowicie przeznaczenie środków pozyskanych ze sprzedaży „na pokrycie całości lub części spłaty kosztu przekształcenia uzyskiwanego użytkowania wieczystego w prawo własności”. Ten zmodyfikowany projekt uchwały oznacza, że Zarząd dostrzegł oczekiwania członków Spółdzielni. Jednak nie umieścił w tym projekcie zapisów, zaproponowanych przez spółdzielców, dających gwarancję, że środki uzyskane ze sprzedaży pawilonu nie zostaną roztrwonione na byle co a ich wydatkowanie będzie pod kontrolą. Taka uchwała zobowiązałaby Zarząd i Radę Nadzorczą, bez względu na skład personalny tych organów, do precyzyjnego spełnienia woli członków Spółdzielni. Zarząd nie przewidział potrzeby adaptacji pomieszczeń dla biura Spółdzielni po jego wyprowadzeniu się ze sprzedanego pawilonu. Poprawki Zarządu nie zostały doręczone członkom a jedynie umieszczone na stronie internetowej Spółdzielni.
Zarząd, pomimo iż był o to proszony, nie zrobił niczego by zadbać o frekwencję zapewniającą możliwość uchwalenia sprzedaży. Projekty jego uchwał lansowały inwestycję. Widać zatem, że Zarząd nie chciał przekształcenia dzierżawy gruntów pod zasobami mieszkaniowymi Spółdzielni w użytkowanie wieczyste, które z mocy prawa stałoby się własnością. Ale parł ku inwestycji. Jednak brak materiałów informacyjnych do pomysłu inwestycji spowodował jego wykreślenie z porządku obrad Walnego. Przy okazji projekt spółdzielców znajdujący się w tym samym punkcie co projekt Zarządu nie mógł zostać rozpatrzony. Spółdzielcy nie przedstawili więc swojego projektu na szerszym forum. Stracone Walne. Stracony czas ludzi, którzy na nie przyszli.
Ale raz zasiane ziarno oczekiwań będzie kiełkować.
Na zdjęciu: Budynki SBM Stokłosy. Fot. Andrzej Rogiński
