Andrzej Rogiński
Walne Zgromadzenie Spółdzielni Mieszkaniowo-Budowlanej „Jary” na Ursynowie 3 czerwca 2017 r. podjęło uchwałę, że inwestycja „Wiolinowy Pasaż” nie będzie realizowana. Inwestycja zajmowało się kilka składów Zarządu. To historia sięgająca kilkanaście lat wstecz, pełna emocji. Dwieście osób, które podpisało umowy rezerwacyjne na wybrane lokale zawiodło się. Wśród nich znaleźli się Michał Kamiński i Jacek Markowski. Wnieśli oni pozew o uchylenie uchwały do Sądu Okręgowego w Warszawie i wygrali w dwóch instancjach, doprowadzając do jej uchylenia.
12 lutego 2001 r. Spółdzielnia stała się użytkownikiem wieczystym nieruchomości w rejonie ul. Wiolinowej, obok Domu Sztuki.
10 czerwca 2010 r. Walne Zgromadzenie SMB „Jary” uchwaliło kierunki rozwoju działalności gospodarczej Spółdzielni, polegającą na budowaniu domów i sprzedaży lokali w nich powstałych. Walne zatwierdziło plan inwestycyjny i założenia organizacyjno-finansowe inwestycji mieszkaniowo-usługowej „Wiolinowy Pasaż” na działkach o nr ewidencyjnym 51/1 i 51/2 z obrębu 1-10-08. Na tym terenie znajduje się pawilon mieszczący sklep spożywczy, sklep z wykładzinami podłogowymi oraz pawilon, w którym swego czasu był optyk, bank a nawet siedziba Ursynowsko-Natolińskiego Towarzystwa Społeczno-Kulturalnego. Ponadto stoi tam Dom sztuki, w którym dwa lokale użytkowe posiadają spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu: restauracja i sklep mięsny. Wypracowany zysk ze sprzedaży mieszkań miał być przeznaczony na fundusz remontowy Spółdzielni. To był początek inwestycji w trybie deweloperskim.
17 września 2010 r. Spółdzielnia zawarła umowę z firmą, która zobowiązała się do wykonywania obowiązków inwestora zastępczego a związanych z przygotowaniem i realizacją przedsięwzięcia obejmującego dwa etapy realizacji łącznie z terenem, na którym znajduje się Dom Sztuki.
10 lutego 2011 r. Spółdzielnia umówiła się z pracownią architektoniczną o wykonanie wielobranżowej dokumentacji projektowej jw. dwóch etapów zadania inwestycyjnego „Wiolinowy Pasaż”. Jak dowiedziałem się od inwestora zastępczego wykonana została koncepcja architektoniczna dopracowana szczegółowo z jego udziałem i Spółdzielni. Wskutek ustanowienia miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego, przyjętego w trybie ekspresowym i bez uwzględnienia wniesionych uwag do planu formalnie zlikwidowany został istniejący wjazd od strony ul. Surowieckiego. Wymusiło to wykonanie nowego projektu od podstaw z jedynym możliwym dojazdem od strony parku Olkówek. Po dwóch latach trudnych zmian projektowych istniejącego pozwolenia na budowę parku Olkówek Spółdzielnia uzyskała odrębne pozwolenie na budowę drogi dojazdowej do Wiolinowego Pasażu – w nowej wersji. Wobec braku porozumienia ze współposiadaczem budynku Domu Sztuki Zarząd Spółdzielni zalecił wykonanie projektu tylko na etap I. Tak powstał aktualny projekt z uwzględnionym dojazdem dla przyszłych użytkowników etapu II.
25 października 2014 r. Walne Zgromadzenie SMB „Jary” zmieniło sposób realizacji. Spółdzielnia postanowiła zrealizować inwestycje w systemie spółdzielczym. System ten nie wymaga zaciągania przez Spółdzielnię kilkudziesięciomilionowego kredytu na budowę. Finansowanie inwestycji w całości z wpłat wkładów budowlanych inwestorów indywidualnych byłoby zatem bezpieczne dla Spółdzielni, szczególnie przy jednoczesnym finansowaniu wszystkich lokali od rozpoczęcia robót.
Celem miało być częściowe – wobec wieluset pisemnych zgłoszeń – zaspokojenie potrzeb mieszkaniowych członków Spółdzielni, chociaż wówczas nie było członków oczekujących. Miały być ustanowione odrębności własności lokali z wyłączeniem lokali użytkowych mających być, na podstawie odrębnej umowy (jako odrębnego współinwestora), własnością Spółdzielni. Do wkładu budowlanego oprócz kosztu mieszkania z miejscem postojowym miał tez wliczać się koszt udziału w prawie użytkowania wieczystego gruntu. Spółdzielnia zamierzała uzyskać własność wszystkich lokali użytkowych, które następnie by wynajmowała uzyskując pożytki dla wszystkich członków Spółdzielni. Lokale użytkowe miały być sfinansowane z części wkładów budowlanych inwestorów.
Z atrakcyjnej finansowo okazji chciało skorzystać tak wielu członków Spółdzielni, że konieczne stało się losowanie prawa pierwszeństwa wyboru lokalu z udziałem notariusza.
W styczniu 2015 r. Rada Nadzorcza uchwaliła regulamin ustalania kolejności nabycia lokali wraz z zasadami losowania. 19 czerwca 2015 r. Zarząd ustalił wzór rezerwacyjnej umowy przedwstępnej o budowę lokalu. Przed dniem podpisania umowy przedwstępnej inwestor miał wpłacić kaucję w wysokości 15 tys. zł, która podlegała zwrotowi po jej zawarciu. Inwestor był zobowiązany wpłacić na poczet pierwszej raty wkładu budowlanego 10 % przewidywanych kosztów budowy, jednak nie wcześniej niż po uzyskaniu przez Spółdzielnię ostatecznej decyzji o pozwoleniu na budowę. Przy czym Spółdzielnia zastrzegła, że może wypowiedzieć umowę „o ile w wyniku decyzji organów administracji publicznej lub jednostek samorządu terytorialnego, realizacja inwestycji będzie niemożliwa lub znacznie utrudniona”. Ponadto wprowadzony został zakaz dokonania cesji praw inwestora wynikających z umowy w trakcie jej obowiązywania.
14 listopada 2014 r. Spółdzielnia wystąpiła do Prezydenta m.st. Warszawy z wnioskiem o udzielenie pozwolenia na budowę. 16 stycznia 2015 r. została ona zobowiązana do usunięcia braków złożonej dokumentacji. Postepowanie zostało zawieszone na wniosek architekta a dokumentacja została uzupełniona.
2 grudnia 2015 r. Prezydent m.st. Warszawy zatwierdził projekt budowlany i wydał pozwolenie na budowę. Ale 13 maja 2016 r. Wojewoda Mazowiecki wskutek m.in. odwołania licznych przeciwników inwestycji uchylił decyzję w całości przekazując do pierwszej instancji w celu ponownego rozpatrzenia.
Do końca 2015 r. kaucje zostały zwrócone.
W listopadzie 2016 r. Prezydent m.st. Warszawy, po długotrwałym rozpatrywaniu wniosków kilkudziesięciu osób, wznowił postępowanie w przedmiocie pozwolenia na budowę i nałożył na Spółdzielnię obowiązek już tylko uzupełnienia dokumentacji w zakresie uzgodnienia projektu zieleni.
W grudniu 2016 r. Spółdzielnia wycofała pełnomocnictwa dla projektanta, zdecydowanie utrudniając mu możliwości aktywnego uzupełnienia dokumentacji. Do lutego 2017 r wykonane zostało przez uznanego rzeczoznawcę od zieleni szczegółowe opracowanie potwierdzające możliwość realizacji inwestycji wg. projektu budowlanego załączonego do wniosku o pozwolenie na budowę.
16 maja 2017 r. Prezydent m.st. Warszawy ponownie udzielił pozwolenia na budowę uznając powyższe opracowanie za prawidłowe.
Pomimo tego faktu 3 czerwca 2017 r. Walne Zgromadzenie podjęło uchwałę, którą 17 grudnia 2018 r. sąd I instancji uchylił a sąd II instancji oddalił apelację Spółdzielni. Walne zrezygnowało z budowy „Wiolinowego Pasażu” w planowanym kształcie i zakresie oraz uchyliło „wszystkie podjęte dotychczas uchwały poprzednich walnych w sprawie tej inwestycji. Za przyjęciem uchwały głosowało 226 członków, przeciwko 93, wstrzymały się 3.
Prezes Zarządu wniósł odwołanie do Wojewody Mazowieckiego na jego zdaniem nieprawidłowo wydaną decyzję Prezydenta m.st. Warszawy.
5 lutego 2018 r. Wojewoda Mazowiecki ponownie uchylił decyzję Prezydenta m.st. Warszawy i przekazał do ponownego rozpoznania organowi I instancji wskazując m.in. na wyjaśnienie zgodności projektu z miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego, a w szczególności niemożliwość zrealizowania 40 miejsc postojowych w II etapie.
Zdaniem inwestora zastępczego Rada Nadzorcza SMB Jary przyjmując znacznie wcześniej uchwałę o nierealizowaniu etapu II spowodowała a Zarząd po uwadze Wojewody nagłośnił pozornie nie rozwiązywalny problem braku realizacji 40 m.p. planowanych dotąd w II etapie. Pozornie ponieważ od początku 2017 r . Zarząd Spółdzielni jednostronnie bez jakiegokolwiek uzasadnienia przestał współpracować z pozostałymi uczestnikami procesu inwestycyjnego nie próbując w jakiejkolwiek formie uzyskać opinii projektanta i inwestora zastępczego jak rozwiązać ten problem i jakie byłyby tego skutki finansowe. Według nich każdy problem jest do rozwiązania jeśli jest ku temu wola zleceniodawcy.
W marcu 2018 r. Spółdzielnia wypowiedziała wszystkim inwestorom umowy przedwstępne twierdząc, że „realizacja inwestycji według opracowanego projektu jest niemożliwa”, pomimo trwającego postępowania z jej wniosku o wydanie pozwolenia na budowę.
Od maja 2018 r inwestor zastępczy pisemnie upominał się o umowne informowanie go o jednostronnych poczynaniach Spółdzielni wobec Wojewody Mazowieckiego. W następstwie otrzymał w czerwcu 2018 r. od Spółdzielni wezwanie do usunięcia w nierealnym terminie 2 dni roboczych zastrzeżeń Wojewody dotyczących spraw projektowych, których Spółdzielnia nie mogła sama wykonać wobec wcześniejszego rozwiązania umowy z pracownia projektową. Inwestor zastępczy składał kilkukrotnie pisemne propozycje rozwiązania dotyczące wykorzystania wykonanego projektu budowlanego i kompletnego wykonawczego z zwróceniem Spółdzielni wszystkich poniesionych wcześniej kosztów i uzyskania rynkowej ceny za użytkowanie wieczyste. Propozycje pozostały bez odpowiedzi , a we wrześniu tegoż roku Spółdzielnia wycofała wniosek o zatwierdzenie projektu budowlanego i wydanie pozwolenia na budowę. Zdaniem pozostałych uczestników procesu inwestycyjnego jest to działaniem na szkodę całej Spółdzielni, a nie tylko inwestorów.
Jak zauważa inwestor zastępczy – Spółdzielnia publicznie wyrażała swoje zdanie, że to z powodu „złego projektu” niemożliwe jest uzyskanie decyzji o pozwoleniu na budowę (odmawiając przy tym jakiejkolwiek zapłaty za wykonane przez wiele lat usługi), co jako całkowicie niezasadne będzie udowodnione w przypadku kolejnych pozwów wobec Spółdzielni.
W kolejnym wydaniu „Południa” wyjaśnię dlaczego sąd uchylił wspomnianą uchwałę Walnego Zgromadzenia SMB „Jary” oraz przedstawię możliwość zrealizowania inwestycji „Wiolinowy Pasaż” opierając się na propozycjach Spółdzielni oraz inwestora zastępczego.
