Poradnik: Użytkowanie wieczyste we własność gruntów

Piotr Janowski

Przekształcenie dotyczy jedynie i wyłącznie gruntu (działek ewidencyjnych) na którym są zlokalizowane budynki. Nie ma żadnego znaczenia dla statusu mieszkań. Mieszkania własne pozostaną własnymi, spółdzielcze – spółdzielczymi. Nie zmienia się też sposób zarządzania nieruchomością – nadal w osiedlach spółdzielczych zarządcą jest spółdzielnia, we wspólnocie – administracja, nadal pracują ci sami administratorzy. Nie zmieniają się podatki od nieruchomości.

1. Przekształcenie nie jest bezwarunkowe. Zgodnie z ustawą dotyczy jedynie „nieruchomości zabudowanych wyłącznie budynkami mieszkalnymi”. W art 2 ustawy stwierdza się wręcz, że jeżeli na działce znajdują się budynki lub budowle niezwiązane z funkcją mieszkalną – w szczególności pawilony handlowe, trzeba ich teren wydzielić i dopiero po podziale nastąpi przekształcenie. Ze względu na czas trwania procedur, może to się stać nawet za parę lat.
2. Przekształcenie nie dotyczy działek niezabudowanych – na osiedlach spółdzielczych jest ich wiele, np. drogi wewnętrzne, place zabaw, skwery i zieleńce we władaniu spółdzielni. Dlatego pozycja „opłaty za grunt” albo „użytkowanie wieczyste mienia wspólnego” albo inne podobne pozostają w naliczeniach opłat za mieszkania.
3. Potwierdzeniem przekształcenia użytkowania wieczystego działki gruntu we własność działki gruntu jest zaświadczenie o przekształceniu, które wydaje urząd miasta. Urząd miasta ma rok na wydanie zaświadczenia i przesłanie go do sądu aby ujawnić w księdze wieczystej prawo własności.
4. Przekształcenie nie jest bezpłatne. Opłata za przekształcenie wynosi równowartość opłaty za użytkowanie wieczyste i za lokale mieszkalne; należy ją wnosić przez 20 lat. Właściciel może wnieść opłatę jednorazowo, dzięki czemu uzyska prawo do bonifikaty. Na gruntach będących własnością miasta Warszawy bonifikata wynosi 98%, na gruntach będących własnością Skarbu Państwa bonifikata wynosi 60% – jeżeli właściciel zwróci się o jej naliczenie w pierwszym roku, lub mniej – jeśli później.
5. Właściciele mieszkań, aby skorzystać z bonifikaty muszą wystąpić o nią samodzielnie.
6. W mieszkaniach spółdzielczych spółdzielnia może zbierać zaliczki na opłatę przekształceniową – tak jak wcześniej zbierała opłaty na użytkowanie wieczyste. Po wniesieniu opłat przekształceniowych za lokale spółdzielcze, spółdzielnia musi rozliczyć się z mieszkańcami – wykazać dla każdego budynku kwotę zebranych zaliczek, wniesione opłaty i zwrócić nadpłatę, jeśli taka powstanie.
7. Jeżeli w latach 2017-2018 dla nieruchomości złożono wniosek o przekształcenie według starych przepisów (z 95% bonifikatą), postępowanie zostanie dokończone, jeśli wnioskodawcy (właściciele lokali, spółdzielnia) w terminie do 31 marca 2019 roku złożą wniosek o taką kontynuację. Jeśli nie złożą – urząd ma wydać zaświadczenia o przekształceniu według nowych przepisów. Całość nieruchomości musi być przekształcona według tej samej procedury (starej ustawy, lub nowej ustawy).
8. Dla garaży wielopoziomowych stojących na odrębnych działkach gruntu przekształcenie prawa użytkowania wieczystego gruntu we własność jest możliwe jedynie według starych przepisów – i to jedynie przez kontynuacje dotychczasowej procedury.

Najczęściej spotykane pytania:

Mieszkam na osiedlu spółdzielni. Czy moje mieszkanie jest „spółdzielcze”, czy własne wyodrębnione?

Jeżeli co roku płacę 31 marca na konto urzędu kilkaset i więcej złotych „za gruntowe” a do tego 15 marca, maja, września i listopada po kilkadziesiąt złotych podatku – to moje mieszkanie jest własne- jestem właścicielem wyodrębnionego lokalu.

Jeżeli nie płacę takich opłat, a w naliczeniu komornego ze spółdzielni jest pozycja „użytkowanie wieczyste” – kilkadziesiąt złotych co miesiąc – moje mieszkanie jest „spółdzielcze”.

Mam odrębną własność mieszkania, co mam zrobić, by uzyskać bonifikatę?

Mogę poczekać na zaświadczenie o przekształceniu które urząd powinien przysłać do 31 grudnia 2019 roku. Nie muszę składać wniosku. Opłatę za rok 2019 i tak muszę wnieść do końca lutego 2020 roku. Po otrzymaniu zaświadczenia muszę poinformować urząd o zamiarze wniesienia naliczonej opłaty jednorazowo i wnioskować o obliczenie bonifikaty.

Mam mieszkanie spółdzielcze, co mam zrobić, by uzyskać bonifikatę?

W przypadku mieszkań spółdzielczych (lokatorskie lub własnościowe prawo do lokalu) wszystkie procedury prowadzi spółdzielnia. To spółdzielnia może poinformować urząd o zamiarze wniesienia opłaty jednorazowo i wnioskować o bonifikatę dla wszystkich mieszkań spółdzielczych w danej nieruchomości. Trzeba więc monitorować działania spółdzielni.

Jaki wniosek o przekształcenie mam złożyć i do kogo?

Przekształcenie następuje na mocy ustawy – nie trzeba składać żadnego wniosku. Jednak w przypadku, gdy mam mieszkanie własne – wyodrębnioną własność lokalu i zamierzam je sprzedać, darować itp., powinienem zwrócić się o szybsze wydanie zaświadczenia o przekształceniu.

Mam mieszkanie spółdzielcze, ale nie miałem wieczystego (grunty są nieuregulowane) – co wtedy?

W takim przypadku sytuacja pozostaje bez zmian. Nadal moje mieszkanie znajduje się na gruncie o nieuregulowanym statusie prawnym.

Otrzymaliśmy zaświadczenie o przekształceniu, ale właścicielem mieszkania był zmarły rodzic. Jak uzyskać bonifikatę?

Wniosek o bonifikatę może złożyć tylko właściciel, dlatego należy wyjaśnić sprawy spadkowe i zadbać, by w dokumentach w urzędzie i w sądowej księdze wieczystej wpisani byli żyjący, prawdziwi właściciele.

Nigdzie w urzędzie nie ma wniosku o wydanie zaświadczenia, ani o bonifikatę, jak to złożyć?

Ustawa nie przewiduje żadnych przepisów wykonawczych. Dlatego urzędy nie muszą opracowywać wzorów wniosków, ani nie mogą wymagać składania wniosków na wzorcu urzędowym. Jednak pisząc wniosek samodzielnie, należy pamiętać o tym co w treści wniosku znaleźć się musi:

• Dane (imię nazwisko, adres) wnioskodawcy
• Słowa „wnoszę”, albo „zwracam się” albo inne podobne „o wydanie zaświadczenia o przekształceniu prawa użytkowania wieczystego nieruchomości zabudowanej na cele mieszkaniowe w prawo własności”
• Podstawa prawna
• Określenie trybu, jeżeli na szybko – z uzasadnieniem, dlaczego
• Opis nieruchomości: adres pocztowy, numer działki, numer księgi wieczystej nieruchomości gruntowej, a dla mieszkania również numer księgi wieczystej lokalu oraz wielkość udziału w nieruchomości gruntowej.

Właściciele wyodrębnionych lokali, którzy nie zamierzają w 2019 roku sprzedawać, darować mieszkania – mogą czekać na zaświadczenie, które wyda im urząd. Wtedy mają czas na złożenie wniosku o bonifikatę.
Za posiadaczy praw spółdzielczych procedury załatwia spółdzielnia.

Autor tego poradnika dla Czytelników „Południa” posiada doświadczenie jako prezes Spółdzielni Mieszkaniowo-Budowlanej „Jary”. Dzięki jego inicjatywie ustawodawca wprowadził  w grudniu 2018 r. a następnie w styczniu 2019 r. korzystne dla mieszkańców nowelizacje Ustawy z dnia 20 lipca 2018 r. o przekształceniu prawa użytkowania wieczystego gruntów zabudowanych na cele mieszkaniowe w prawo własności tych gruntów.

Do sprawy przekształceń użytkowania wieczystego gruntów we własność będziemy wracali.

Fot. Andrzej Rogiński