Kto słyszał o udziale w głosowaniu podczas sesji Rady Warszawy czy Rady Dzielnicy Ursynów osób, które radnymi nie są? Ale czy osoba, które nie jest członkiem spółdzielni mieszkaniowej, może być wybrana do rady nadzorczej? Okazuje się, że w tym drugim przypadku jest to możliwe – pod warunkiem uzurpacji.
21 marca 2026 r. odbyło się Walne Zgromadzenie Spółdzielni Mieszkaniowo-Budowlanej Imielin. Walne wybrało nowy skład Rady Nadzorczej. Znalazło się w niej trzech radnych, w tym Antoni Pomianowski i Maciej Antosiuk. Czy są oni członkami tej Spółdzielni?
Interes polegający na zdobyciu wpływu
19 marca br. Ukazała się publikacja HaloUrsynów „Afera na Imielinie. Radny kupił garaż od radnego, by móc kandydować”. Tym radnym jest Maciej Antosiuk, prezes Zarządu stowarzyszenia Projekt Ursynów, przewodniczący Klubu Radnych „Projekt Ursynów”. Kupno garażu jest skrótem myślowym gdyż nie kupił on całego garażu lecz miejsce postojowe w tymże garażu. Radny kupił więc udział w wyodrębnionym lokalu. Sprzedającym był radny z tego samego Klubu Radnych, prezes stowarzyszenia Inicjatywa Mieszkańców Ursynowa. Maciej Antosiuk do niedawna był członkiem Rady Nadzorczej Spółdzielni Mieszkaniowej Przy Metrze, w której zasobach mieszka. Natomiast w wyborach samorządowych o mandat nie ubiegał się w okręgu wyborczym swego miejsca zamieszkania lecz w okręgu obejmującym zasoby spółdzielni Imielin i Wyżyny.
Zarysowana okoliczność nasuwa przypuszczenie o celu związania się z Imielinem. Członkowie rady nadzorczej spółdzielni nie tylko wpływają na jej funkcjonowanie, w tym na wybór prezesa, nadawanie kierunku działań. W niektórych spółdzielniach rady nadzorcze, wbrew ustawie i wbrew zdrowemu rozsądkowi, rządzą zarządem „zza krzesła” co objawia się postępowaniem według schematu „Prezesie masz zrobić to i to bo w przeciwnym razie zostaniesz odwołany”. Bynajmniej nie posądzam żadnego członka Rady Nadzorczej SMB Imielin o takie niecne czyny bo przecież sądzić można po uczynkach a Rada dopiero rozpoczyna swą kadencję.
Natomiast członek Rady ma szansę zaglądania do teczek członkowskich i zdobywania w ten sposób informacji a przede wszystkim uzyskuje ogromne możliwości kontaktowania się z mieszkańcami co przekłada się na zwiększanie rozpoznawalności. Rozpoznawalność zdobywa się poprzez organizowanie spotkań, konsultacji oraz zamieszczanie skomentowanych informacji na klatkach schodowych, na oficjalnej stronie internetowej spółdzielni oraz w materiałach przedstawianych na walnym zgromadzeniu. Działalność stowarzyszenia „Projekt Ursynów” w znakomitym stopniu opierała się na produkowaniu biuletynów propagandowych. Teraz członkowie tego stowarzyszenia na obszarze Imielina nie będą musieli pokrywać kosztów takiego wydawnictwa bo będą mogli skorzystać z pieniędzy członków Spółdzielni. Poza tym suma złotówek z diety radnego i diety członka Rady Nadzorczej zbliża się do wielkości niejednej emerytury a nawet pensji.
W składzie Rady Nadzorczej znalazło się trzech radnych jednego Klubu co powinno być czerwoną lampką dla członków Spółdzielni, że do jej władz wkroczyła polityka. Politycy co do zasady zainteresowani są utrzymaniem swych mandatów w nadchodzącej kadencji. W obecnej kadencji samorządu zdobyli 5 mandatów, chociaż planowali 10, są spowodowało, że znaleźli się w opozycji. W poprzedniej kadencji byli w koalicji z Platformą Obywatelską dzięki czemu Antoni Pomianowski przez kilka miesięcy był członkiem Zarządu Dzielnicy. Jednak Platforma nie ponowiła sojuszu na co wpływ miały dotychczasowe relacje między byłymi sojusznikami. Stawiam więc tezę, że „Projekt Ursynów” prze do powiększenia liczby mandatów w Radzie Dzielnicy co miałoby się przyczynić do zdobycia miejsca w Zarządzie Dzielnicy.
Delikt
Deliktem jest czyn niedozwolony. Innymi słowami jest to postępowanie sprzeczne z porządkiem prawnym wyrządzające szkodę. Do powstania odpowiedzialności wynikającej z deliktu niezbędna jest szkoda, wina sprawcy (umyślna lub nieumyślna) oraz związek przyczynowy między działaniem a szkodą.
Jeśli do ubiegania się o mandat członka rady spółdzielni zostanie dopuszczona osoba, która nie jest członkiem danej spółdzielni, to rzecz jasna nie reprezentuje ona interesów spółdzielców. Jeśli taka osoba zostanie wybrana, a członkiem spółdzielni nie jest, to sytuacja jest jeszcze gorsza ponieważ wszelkie uchwały rady nadzorczej z mocy prawa – jako dotknięte wadą prawną – traktowane muszą być jako niebyłe. A zatem rada nadzorcza z udziałem nie-członków spółdzielni nie może wybrać ani odwołać członków zarządu spółdzielni, nie może uchwalić planu gospodarczo-finansowego spółdzielni, nie może podzielić nadwyżki finansowej i przeznaczyć jej na fundusz remontowy poszczególnych nieruchomości czy na zmniejszenie miesięcznych kosztów eksploatacji – pieniądze pozostają zamrożone na koncie bankowym. A to już jest stratą, którą ponoszą wszyscy członkowie spółdzielni.
Walne zgromadzenie spółdzielni może zostać uznane za niebyłe przez fakt dopuszczenia do udziału w głosowaniu osób, które nie są członkami spółdzielni oraz kandydowaniu nie-członków do rady nadzorczej.
Sąd Okręgowy w Warszawie II Wydział Cywilny w wyroku z 26 września 2023 r. na rozprawie wytoczonej przez powodów przeciwko SMB „Imielin” stwierdził „nieistnienie uchwały Walnego Zgromadzenia Spółdzielni Mieszkaniowo-Budowlanej Imielin w Warszawie z 24 stycznia 2020 r. w sprawie wyboru w przedmiocie wyboru Rady Nadzorczej na kadencję 2020-2023.” Natomiast w Statucie tej Spółdzielni czytamy: par. 44c ust. 2 „Uchwała sprzeczna z ustawą jest nieważna.” A ustęp 9 głosi: „Orzeczenie sądu ustalające nieistnienie albo nieważność uchwały Walnego Zgromadzenia uchylające uchwałę ma moc prawną względem wszystkich członków Spółdzielni oraz wszystkich jej organów.” Sąd uzasadnił, że w Walnym 24 stycznia 2020 r. udział brały osoby niebędące członkami pozwanej Spółdzielni, a zatem osoby nieuprawnione.
Walne uznane za niebyłe oznacza, że pieniądze wydane przez spółdzielnię na jego organizację stanowią stratę finansową. To zaś oznacza szkodę. Art. 415 Kodeksu cywilnego stanowi „Kto z winy swojej wyrządził drugiemu szkodę, obowiązany jest do jej naprawienia”. Mogę sobie wyobrazić, że Antoni Pomianowski, w ramach naprawienia szkody przeleje na konto Spółdzielni sumę wszystkich diet z całej kadencji, a więc za czas gdy wydawało mu się, że jest członkiem Rady Nadzorczej.
Kto nie jest członkiem spółdzielni
W Ustawie z dnia 20 lipca 2017 r. o zmianie ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych, ustawy – Kodeks postępowania cywilnego oraz ustawy – Prawo spółdzielcze (Dz.U. z 25 sierpnia 2017 r.,
poz. 1596) znajdujemy zapis: „Członkostwo w spółdzielni powstaje z chwilą: […] zawarcia umowy o ustanowienie spółdzielczego lokatorskiego prawa do lokalu mieszkalnego, jeżeli członkostwo nie zostało nabyte wcześniej;”
Ostatni lokal w nieruchomości przy ul. Dereniowej 10 został wyodrębniony w 2018 r. co oznacza, że wszyscy właściciele lokali z mocy prawa tworzą Wspólnotę Mieszkaniową. Przy czym SMB „Imielin” nie nabył tam żadnego lokalu. A zatem nieruchomość ta nie znajduje się w zasobach tej Spółdzielni. W cytowanej Ustawie istnieje bowiem Art. 26. ust.1.: „Jeżeli w określonym budynku lub budynkach położonych w obrębie danej nieruchomości została wyodrębniona własność wszystkich lokali, po wyodrębnieniu własności ostatniego lokalu stosuje się przepisy ustawy z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali. […]”
Zajrzałem do ksiąg wieczystych nieruchomości Dereniowa 10. Nie znalazłem tam wpisu Macieja Antosiuka. Natomiast Antoni Pomianowski uzyskał wpis do Księgi Wieczystej 11 stycznia 2018 r. Nie mogę jednak wykluczyć, że każdy z tych panów mógł nabyć lokal spółdzielczy znajdujący się w zasobach SMB Imielin i tym samym zostać członkiem Spółdzielni, aczkolwiek z informacji medialnych wynika, że takie prawdopodobieństwo nie istnieje. SMB Imielin aktualnie nie prowadzi inwestycji a więc nie istnieje podstawa do zawarcia umowy o budowę lokalu co mogłoby wiązać się z ewentualnym roszczeniem o przyjęcie w poczet członków Spółdzielni.
Co wynika z tego, że Maciej Antosiuk kupił miejsce postojowe w budynku należącym do Wspólnoty Mieszkaniowej? Tyle, że zapłacił sprzedającemu. Nie wynika jednak z tego członkostwo Spółdzielni. Skoro nieruchomość nie znajduje się w zasobach Spółdzielni to na jakiej podstawie można zostać członkiem SMB Imielin? Garaż jest lokalem, więc miejsce postojowe w nim stanowi cząstkowy udział w wydzielonym lokalu użytkowym.
Dlaczego Spółdzielnia zarządza nieruchomością Dereniowa 10?
„Spółdzielnia w terminie 14 dni od dnia wyodrębnienia własności ostatniego lokalu w określonym budynku lub budynkach położonych w obrębie danej nieruchomości zawiadamia o tym na piśmie właścicieli lokali w tej nieruchomości.” W ten sposób osoby, które nabyły lokale od Spółdzielni dowiedzieć się powinny, że nie są już członkami Spółdzielni lecz współwłaścicielami nieruchomości Wspólnoty Mieszkaniowej „Dereniowa 10”. Spytałem kilka osób zamieszkujących tą nieruchomość czy otrzymały takie pismo. Odpowiedzi były negatywne. Powoływany był komitet domowy. Oczywiste jest, że wspólnota mieszkaniowa nie powołuje komitetu domowego bo nie jest spółdzielnią. Natomiast, zgodnie z art. 26 ust. 2 „W terminie 3 miesięcy od dnia wyodrębnienia własności ostatniego lokalu większość właścicieli lokali w budynku lub w budynkach położonych w obrębie danej nieruchomości, obliczana według wielkości udziałów w nieruchomości wspólnej, może podjąć uchwałę, że w zakresie ich praw i obowiązków oraz zarządu nieruchomością wspólną stosuje się odpowiednio art. 27. Do podjęcia uchwały stosuje się odpowiednio przepisy art. 30 ust. 1a, art. 31 i art. 32 ustawy z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali.”
Sąd Okręgowy w Warszawie szeroko uzasadnił przywołany wyżej wyrok. Stwierdził m.in., że wskutek powstania Wspólnoty Mieszkaniowej nieruchomości przy Dereniowej 10 wygasło uprawnienie SBM Imielin do wykonywania zarządu nieruchomością wspólną.
Od momentu wyodrębnienia ostatniego lokalu w nieruchomości Dereniowa 10 członkowie Wspólnoty zobowiązani byli do powołania Zarządu lub powierzenia wykonywania zarządu osobie fizycznej bądź prawnej. Tego nie uczynili. Być może dlatego, że Spółdzielnia nie wysłała do nich stosownego powiadomienia. Mogli być też uśpieni inicjatywą Antoniego Pomianowskiego o powołaniu komitetu domowego, a taki komitet jest przecież organem Spółdzielni.
Spółdzielnia uzurpuje sobie prawo zarządzania nieruchomością Dereniowa 10. Przyjmuje ona miesięczne opłaty z tytułu eksploatacji i zarządzania. Ciekawe czy wpływy za to zarządzanie zostaje wliczone do zysku?
O co naprawdę zabiegał adwokat
Spółdzielnia, reprezentowana przez pełnomocnika adwokata Jana Jakuba Jańczaka, wystąpiła do Prezydenta m.st. Warszawy o wydanie zaświadczenia potwierdzającego, że stacja transformatorowa i śmietnik są lokalami samodzielnymi. Prezydent odmówił.
Wyjaśniam, że zaświadczenia takie nie są aktami administracyjnymi albowiem nie są oświadczeniami woli lecz oświadczeniami wiedzy organu. Organ niczego nie rozstrzyga ani nie tworzy nowej sytuacji prawnej.
Organ zbadał, że śmietnik i stację trafo zlokalizowano na działce przy ul. Dereniowej 10 i, że pełnią one funkcję pomieszczeń technicznych zlokalizowanych w jednokondygnacyjnym budynku. Obiekt ten jest ścisłe powiązany z funkcjonowaniem budynku przy Dereniowej 10 i stanowi część powierzchni wspólnej przynależnej do tego budynku. Ponadto, zgodnie z aktem notarialnym, wyrażono zgodę „aby właściciele lokali znajdujących się w budynkach przy ul. Warchałowskiego 11 i 13 korzystali nieodpłatnie i bezterminowo ze śmietnika. Organ stwierdził, że nie można oddzielić urządzeń znajdujących się w tych pomieszczeniach od sposobu ich użytkowania. Art. 47 Kodeksu cywilnego mówi, że „Część składowa rzeczy nie może być odrębnym przedmiotem własności i innych praw rzeczowych.” Lokale stacja transformatorowa i śmietnik nie są lokalami samodzielnymi ponieważ wchodzą w skład nieruchomości wspólnej. „zakwalifikowanie ich jako części wspólnej pozostaje w interesie wszystkich właścicieli lokali.” Z uwagi na funkcję pomieszczeń technicznych stanowią nieruchomość wspólną. Organ stwierdził m.in., że „Uchwała zarządu spółdzielni mieszkaniowej niezaliczająca do nieruchomości wspólnej tzw. pomieszczeń technicznych niezbędnych do funkcjonowania i obsługi technicznej budynku jest zatem sprzeczna z prawem”. Świadczy o tym art. 27 ust. 1 Ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych w związku z art. 3 ust. 2 Ustawy o własności lokali.
Samorządowe Kolegium Odwoławcze (SKO) rozpatrzyło zażalenie SMB Imielin o odmowie wydania zaświadczenia przez Prezydenta m.st. Warszawy. SKO postanowiło utrzymać w mocy zaskarżone postanowienie. Jego zdaniem pod pojęciem lokalu użytkowego należy rozumieć „jedno pomieszczenie lub zespół pomieszczeń, wydzielone stałymi przegrodami budowlanymi, niebędące mieszkaniem, pomieszczeniem technicznym albo pomieszczeniem gospodarczym”. Stacja transformatorowa i śmietnik zostały wybudowane i przyjęte do użytkowania jako ściśłe związane z funkcjonowaniem budynku i stanowią część powierzchni wspólnej przynależnej do wspomnianego budynku wielorodzinnego.
Uważam, że Spółdzielnia chciała udowodnić, że posiada lokal niewyodrębniony. Ten zamysł jej się nie udał.
Czego możemy się spodziewać
Skoro Spółdzielnia nie zorganizowała zebrania Wspólnoty to teraz jej współwłaściciele uczynią to sami, wybiorą zarząd i rozstrzygną komu powierzą administrowanie nieruchomością.
Skoro w marcowym Walnym Zgromadzeniu uczestniczyli mieszkańcy Dereniowej 10, którzy nie byli członkami Spółdzielni, to z mocy prawa nie istnieje uchwała Walnego w sprawie wyboru członków Rady Nadzorczej. Radni Maciej Antosiuk i Antoni Pomianowski dowiedzą się, że nie są członkami Rady Nadzorczej SMB Imielin. Tym bardziej funkcja przewodniczącego Rady, którą przez chwilę cieszył się Antoni Pomianowski pozostanie w sferze jego niedostępnego marzenia.
Powtórzyła się analogiczna sytuacja jak 24 stycznia 2020 r. co poznaliśmy z wyroku Sądu. Konieczne będzie zwołanie Walnego albowiem trzeba ponownie przeprowadzić wybory do Rady Nadzorczej.
Andrzej Rogiński
KOMENTARZ
Sposób wyłaniania liderów wiele mówi o wartości spółdzielni. To oczywiste, że osoby nie będące członkami spółdzielczej społeczności będą miały inny cel niż ona. Pamiętamy epidemię wyłudzania pełnomocnictw na walne zgromadzenia by wpływać na funkcjonowanie spółdzielni. W grudniu 2025 r. zareagował na to parlament przyjmując ustawę broniącą spółdzielców. Ten, kto uzurpuje sobie prawo przynależności do spółdzielni jest twórcą złej opinii o spółdzielniach. Ludzie nie lubią, gdy politycy próbują nimi zarządzać. Mam wiarę, że pogonią oni obce im ciało.
Andrzej Rogiński
