Andrzej Rogiński
Do niedawna wszystko wskazywało na to, że inwestycja pn. Wiolinowy Pasaż Spółdzielni Mieszkaniowo-Budowlanej „Jary” odejdzie w niebyt. Przekonanie to wynikało z uchwały Walnego Zgromadzenia tej Spółdzielni z czerwca 2017 r. Walne zrezygnowało z budowy „Wiolinowego Pasażu” w planowanym kształcie i zakresie oraz uchyliło „wszystkie podjęte dotychczas uchwały poprzednich walnych w sprawie tej inwestycji. Za przyjęciem uchwały głosowało 226 członków, przeciwko 93, wstrzymały się 3. Ale 17 grudnia 2018 r. sąd I instancji uchylił uchwałę Walnego a sąd II instancji oddalił apelację Spółdzielni.
O historii tej inwestycji można przeczytać w wydaniu „Południa” z 12 września 2019 r. oraz na stronie www.poludnie.com.pl .
Sąd uchylił uchwałę
Powodowie wnieśli do sądu o uchylenie uchwały Walnego Zgromadzenia SMB „Jary”. Ich zdaniem zaskarżona uchwała „jest sprzeczna z postanowieniami statutu, dobrymi obyczajami, godzi w interesy spółdzielni oraz ma na celu pokrzywdzenie członków.” Ich zdaniem Zarząd Spółdzielni dopuścił się manipulacji „poprzez przedstawienie nieprawdziwych i zafałszowanych danych o rzekomych stratach finansowych jakie przyniesie realizacja nowego osiedla a przedstawionych w zmasowanej negatywnej kampanii zorganizowanej przez władze Spółdzielni przed Walnym Zgromadzeniem.”
Pozwana spółdzielnia wskazała, że zaskarżona uchwała nie godzi w interesy Spółdzielni, nie została podjęta z naruszeniem prawa ani nie ma na celu pokrzywdzenia członków Spółdzielni. Jej zdaniem to właśnie dalsza realizacja inwestycji w prowadzonym kształcie może narazić Spółdzielnie na straty. Pozwolenie na budowę, wydane przez Prezydenta m.st. warszawy, obarczone jest bowiem poważnymi wadami, które mogą skutkować jego uchyleniem.
– Głównym skutkiem uchylenia uchwały z 2017 roku jest obowiązywanie wszystkich wcześniej podjętych przez Walne Zgromadzenie uchwał i w dalszym ciągu spoczywający na Zarządzie Spółdzielni obowiązek uzyskania pozwolenia na budowę w celu realizacji inwestycji w trybie spółdzielczym – wskazuje mec. Michał Kamiński – członek Zarządu Stowarzyszenia Realizacji Inwestycji Wiolinowy Pasaż – Tymczasem Zarząd samowolnie cofnął wniosek o udzielenie pozwolenia na budowę, przed zakończeniem postępowania, mimo że był zobowiązany do dołożenia wszelkich starań w celu uzyskania decyzji o pozwoleniu na budowę. Do tego obligowała zarówno uchwała Walnego Zgromadzenia z 2014 r., jak i umowy zawarte z członkami Spółdzielni czekającymi na mieszkania w Wiolinowym Pasażu. Umowy te w dalszym ciągu obowiązują, gdyż nie zaistniały przesłanki uzasadniające ich wypowiedzenie przez Spółdzielnie.
Prezes Stowarzyszenia mec. Przemysław Królicki nie wątpił, że powództwo przeciwko Spółdzielni będzie skuteczne jak również twierdzi, że tak samo sąd powinien ocenić roszczenia odszkodowawcze z tytułu niewywiązania się przez Spółdzielnię z zawartych umów: – Od końca 2016 r. szereg czynności podejmowanych przez ówczesny Zarząd Spółdzielni, miało na celu niewywiązanie się z umów i zaniechanie realizacji inwestycji. Kulminacją tego był moment otrzymania pozwolenia na budowę zgodnie z wnioskiem Zarządu i złożenie odwołania od tej decyzji przez ten sam Zarząd. Skutkiem tego jest szkoda, która powstała w wyniku celowych działań, co wynika z uzasadnienia prawomocnego wyroku Sądu Okręgowego. Na przygotowanie inwestycji, od realizacji której bezprawnie odstąpiono, wydano z kieszeni członków Spółdzielni prawie 3 mln zł.
Przemysław Królicki dodaje, że to niewiele w sytuacji, gdy mogą być realizowane roszczenia odszkodowawcze z tytułu różnicy w wartości mieszkań nabywanych po cenie rynkowej w stosunku do tej przewidywanej przez Spółdzielnię. Tu szkodę można szacować na minimum 2000 zł na każdym metrze kw. mieszkania a to już kwoty odszkodowań rzędu ponad 20 mln zł.
– Niezależnie od zmian projektu, wyniki losowania notarialnego kolejności wyboru mieszkań pozostają w mocy, gdyż była to czynność cywilnoprawna. – podkreśla Przemysław Królicki – Inwestorzy nie upierają się przy obecnym kształcie inwestycji, wynikającym z wycofanego projektu. Pomimo przysługujących im roszczeń, są otwarci na takie propozycje SMB, które mogą zadowolić wszystkich. Tymczasem SMB nie chce z nami rozmawiać ani utrzymać kolejności wyboru mieszkań wynikającej z losowania, co inwestorzy traktują jako dążenie SMB do unicestwienia Wiolinowego Pasażu i przeprowadzenia kolejnego naboru inwestorów, na innych zasadach.
– Jak ustalił Sąd Okręgowy w prawomocnym wyroku, dążenie Spółdzielni nie do końca było realizowane w sposób właściwy i zgodny z interesem spółdzielców. – stwierdza Michał Kamiński – Wykorzystując ludzkie słabości i brak rozeznania w kwestiach prawnych, w sposób nierzetelny przedstawiano spółdzielcom inwestycję i jej skutki. Szerzona przez ówczesne władze Spółdzielni propaganda doprowadziła w 2017 roku do podjęcia przez Walne Zgromadzenie uchwały, diametralnie sprzecznej z dotychczasowymi uchwałami, na podstawie których Spółdzielnia zdążyła już zaciągnąć poważne zobowiązania wobec osób trzecich.
Przemysław Królicki z żalem wskazuje, że nikt od 2016 r. z organów SMB nie zaprzeczył, że SMB otrzyma zapłatę za grunt (wówczas wyceniany na ponad 22 mln zł, obecnie zapewne na ponad 30 mln zł) i lokale pod wynajem, gdyż nie ma i nie było argumentów merytorycznych za taką tezą przemawiających. Rozpowszechniano natomiast informacje, że Spółdzielnia odda grunt za darmo.
Michał Kamiński dodaje, że wiele osób dziwi się, dlaczego losowanie i zawarcie umów z przyszłymi nabywcami lokali nastąpiło przed uzyskaniem pozwolenia na budowę, ale było to uzasadnione w sytuacji, gdy SMB z założenia miała nie inwestować swoich pieniędzy w realizacje Wiolinowego Pasażu, tylko zapewnić 100 % finansowania inwestycji ze środków nabywców lokali. Na tym polega system spółdzielczy – zawarcie umów przedwstępnych dla wszystkich lokali, gwarantowało finansowanie budowy od samego początku ze środków niepochodzących od Spółdzielni. Co istotne w każdej umowie przedwstępnej została określona cena, za którą lokal miał być sprzedany i przewidywany termin oddania lokalu.
Istota inwestycji w systemie spółdzielczym
Przypominam, że 25 października 2014 r. Walne Zgromadzenie SMB „Jary” zmieniło sposób realizacji. Spółdzielnia postanowiła zrealizować inwestycje w systemie spółdzielczym. System ten nie wymaga zaciągania przez Spółdzielnię kilkudziesięciomilionowego kredytu na budowę. Finansowanie inwestycji w całości z wpłat wkładów budowlanych inwestorów indywidualnych byłoby zatem bezpieczne dla Spółdzielni, szczególnie przy jednoczesnym finansowaniu wszystkich lokali od rozpoczęcia robót.
Celem miało być częściowe – wobec wieluset pisemnych zgłoszeń – zaspokojenie potrzeb mieszkaniowych członków Spółdzielni, chociaż wówczas nie było członków oczekujących. Miały być ustanowione odrębności własności lokali z wyłączeniem lokali użytkowych mających być, na podstawie odrębnej umowy (jako odrębnego współinwestora), własnością Spółdzielni. Do wkładu budowlanego oprócz kosztu mieszkania z miejscem postojowym miał też wliczać się koszt udziału w prawie użytkowania wieczystego gruntu.
W projekcie Wiolinowy Pasaż Spółdzielnia posiada wyłączność nabycia wszystkich lokali użytkowych. Lokale te były wyłączone z losowania notarialnego. Środki na kupno lokali użytkowych Spółdzielnia uzyskuje z części wpłat z tytułu wkładu budowlanego inwestorów indywidualnych. Dzięki temu staje się ona właścicielem lokali użytkowych – w interesie wszystkich swoich członków. Z tego uzyskiwać będzie pożytki z najmu.
Niezbędność inwestycji
Moim zdaniem realizacja inwestycji Wiolinowy Pasaż jest niezbędna. Wynika to z oczywistego interesu SMB „Jary”. Przede wszystkim Spółdzielnia utraci niezabudowaną nieruchomość na zachód od pawilonów. Nie będzie mogła przekształcić użytkowania wieczystego we własność. Miasto Warszawa będzie miało prawo sprzedać swoją nieruchomość.
Stan techniczny i tzw. zużycie moralne istniejących tam pawilonów wskazuje na potrzebę ich rozebrania. Jeden z obiektów w zasadzie już jest wyłączony z eksploatacji.
Spółdzielnia wydała ok. 3 mln zł na przygotowanie inwestycji, w tym na parking wymuszony przez gminę. Można uwolnić spółdzielców od tej straty. Można również uwolnić Spółdzielnię od zagrażających jej wielomilionowych roszczeń wynikających z niewywiązania się z umów zawartych z uczestnikami procesu inwestycyjnego.
Radzę w pozwoleniu na budowę, zgodnie z pierwotnym założeniem, ująć w jednoczesnej realizacji Dom Sztuki co zapewni wymaganą liczbę miejsc postojowych i usunie prawdopodobieństwo nieopłacalności tej inwestycji jako samodzielnego przedsięwzięcia budowlanego z uwagi na obciążenia w postaci lokali ze spółdzielczym prawem własności, niedostatkiem miejsc postojowych, utrudnieniem dla ruchu pojazdów, koniecznością zapewnienia powierzchni na cele kulturalne, kosztem dodatkowej kondygnacji garażu. Te problemy może rozwiązać inwestor zastępczy jako merytorycznie kompetentny.
Zwracam uwagę na to, że spółdzielcy są zainteresowani dodatkowymi przychodami, a te przynieść może wynajmowanie lokali użytkowych w Wiolinowym Pasażu. Takie przychody maja wpływ na wysokość miesięcznych opłat mieszkaniowych. Spółdzielcy mają dość rosnących opłat.
Czy inwestycja jest możliwa?
Tak, inwestycja jest możliwa – dowiaduję się w Budinveście, który jest inwestorem zastępczym. Przedsiębiorstwo to deklaruje, ze doprowadzi inwestycję Wiolinowy Pasaż do szczęśliwego końca. Spółdzielnia zaś może być odciążona od dotychczas poniesionych kosztów.
Istniejący projekt, po zmodyfikowaniu i włączeniu etapu II (nieruchomość Dom Sztuki) uzyska pozwolenie na budowę. Wszystkie miejsca postojowe będą realizowane w jedynym etapie co odsunie jakiekolwiek zastrzeżenia. Już zostały usunięte zastrzeżenia związane z zielenią.
Stosowne propozycje Budinvest złożył SMB „Jary” w drugiej połowie 2018 r. lecz pozostały bez odpowiedzi. Inwestor zastępczy podtrzymuje swoje propozycje. Może warto się nad nimi pochylić?
Skoro istnieje niezbędność inwestycji a Budinvest widzi możliwości realizacji inwestycji to co stoi na przeszkodzie by ją wznowić? Nadarza się świetna okazja ponieważ 19 września 2019 r. Walnemu Zgromadzeniu udało się wybrać pełny skład Rady Nadzorczej SMB „Jary”. W gruncie rzeczy wszyscy uczestnicy procesu inwestycyjnego powinni być zainteresowani wypracowaniem dobrego rozwiązania.
Andrzej Rogiński
PS Nie udało mi się uzyskać rozmowy z obecnym prezesem Spółdzielni. Przypuszczam, że wypada mu porozmawiać z Radą Nadzorczą.
