Andrzej Rogiński
Obecny właściciel nieruchomości, hiszpańska Pinar Polska Spółka z o.o., wystąpił na drogę sądową żądając od właścicieli lokali w budynkach przy ul. Magiera 19 i 21 oraz od Spółdzielni Mieszkaniowej „DOMHUT” opłat za przechodzenie chodnikami do własnych mieszkań.
– Byłem przekonany – mówi mieszkaniec Krzysztof Płaska – że roszczenie o zapłatę za korzystanie z tych chodników zostanie oddalone, jako stanowiące rażące naruszenie norm współżycia społecznego.
„Południe” zwróciło się do Katarzyny Orłowskiej, prezes SM „DOMHUT” z prośbą o informacje. Otrzymaliśmy je chętnie i bez zwłoki. Próbowaliśmy się skontaktować z Pinar Polska spółka z o.o. Zatelefonowaliśmy. Automat odpowiedział „Nie ma takiego numeru”. Strony internetowej ani adresu e-mailowego nie odnaleźliśmy. Według KRS przedsiębiorca nie prowadzi działalności gospodarczej.
Spółdzielnia Mieszkaniowa „DOMUT” jest zarządcą nieruchomości budynkowych przy ul. Magiera 19 i 21 oraz współwłaścicielem i współużytkownikiem wieczystym tych nieruchomości od 1994 r. Przedmiotowe nieruchomości były wybudowane w latach 60-tych ubiegłego wieku przez byłe Przedsiębiorstwo Huta Warszawa, wraz z terenem przyległym do budynków – chodniki, place zabaw, altany śmietnikowe itp., które stanowiło fragment osiedla mieszkaniowego. Następnie Agencja Kapitałowo-Rozliczeniowa S.A., jako następca prawny po Hucie Warszawa, w roku 1994 dokonała darowizny tych nieruchomości budynkowych na rzecz SM „DOMUT” oraz zezwoliła na korzystanie przez Spółdzielnię, jej członków, najemców i właścicieli mieszkań z prawa przechodu i przejazdu do domów mieszkalnych. Wg ówczesnych zasad podziału działek gruntowych nieruchomości przy ul. Magiera 19 i 21 zostały wyodrębnione z działkami jedynie pod budynkami.
Na wniosek Agencji Kapitałowo–Rozliczeniowej S.A. decyzją nr 48/98 z dn. 07.12.1998 r. ówczesny Burmistrz Gminy Warszawa Bielany zatwierdził projekt podziału działki ewidencyjnej nr 113 okalającej działki Magiera 19 o nr 112 i Magiera 21 o nr 111, na działki nr 113/1, 113/2 i 113/3, nie uwzględniając faktu istnienia chodników stanowiących jedyny dostęp do drogi publicznej Magiera od budynków przy ul. Magiera 19 i 21. Jednocześnie ówczesne władze Gminy Warszawa Bielany zapewniały mieszkańców, że zatwierdzenie podziału nieruchomości nie przesądza o jej zagospodarowaniu, a wszelkie wnioski dotyczące zabudowania będą wnikliwie badane i uzgadniane ze Spółdzielnią, jak również z mieszkańcami budynków przy ul. Magiera 19 i 21.
Zgodnie z treścią art. 93 ust.3 ustawy o gospodarce nieruchomościami z dn. 21.08.1997 r. dokonany podział nieruchomości był niedopuszczalny, bowiem Urząd winien przed podziałem wydzielić drogi wewnętrzne wraz z ustanowieniem na tych drogach odpowiednich służebności albo ustanowić dla tych działek inne służebności gruntowe. Od początku podziału działek żaden z użytkowników wieczystych działki nr 113 sąsiadującej z działkami przy ul. Magiera 19 i 21 nie kwestionował faktu istnienia trwałych chodników jako dojścia do budynków mieszkalnych, sankcjonując istniejący od lat 60-tych ubiegłego wieku stan faktycznego korzystania przez mieszkańców z przedmiotowych budynków z pasa gruntu jako jedynie możliwego dostępu do drogi publicznej.
Powyższe zaniechanie i nieprawidłowości spowodowały, iż aktualny wieczysty użytkownik działki ewid. nr 113/1 – Pinar Polska Sp. z o.o. zakazała mieszkańcom (właścicielom lokali mieszkalnych) położonych w budynkach przy ul. Magiera 19 i 21) dokonywania naruszeń polegających na korzystaniu z chodników, które stanowią jedyne możliwe dojście do drogi publicznej Magiera.
Warto podkreślić, że choć hiszpańska spółka Pinar Polska stała się właścicielem nieruchomości sąsiedniej już w 2007 r. to dopiero w 2012 r. zakwestionowała prawo przechodu, żądając odszkodowania za bezumowne korzystanie z ciągów pieszych – chodników. A powodem powyższego było oprotestowanie przez mieszkańców i Spółdzielnię planowanej inwestycji Spółki w postaci wielokondygnacyjnego budynku – z naruszeniem przepisów prawa budowlanego.
Spółdzielnia starała się uregulować stan prawny korzystania z chodników i występowała do Spółki z wnioskiem o ustanowienie służebności gruntowej prawa przechodu zgodnie z ich przeznaczeniem celem zapewnienia mieszkańcom dojścia do budynków, jednocześnie zobowiązując się do utrzymywania w należytym stanie technicznym ciągów pieszych, w tym ich remontów, napraw oraz w należytej czystości i porządku chodników wraz z istniejącymi terenami zielonymi pomiędzy klatkami schodowymi budynków, co jest na bieżąco wykonywane przez Spółdzielnię od 1994 roku.
Spółdzielnia również wielokrotnie deklarowała Spółce partycypowanie w kosztach publiczno-prawnych za teren, na którym usytuowane są ciągi piesze – chodniki, tj. w kosztach podatków od nieruchomości oraz w opłatach rocznych za wieczyste użytkowanie, pomimo że teren jest otwarty i korzystają z niego wszyscy mieszkańcy osiedla pomiędzy ulicami Broniewskiego i Magiera. Niestety Spółka na powyższe nie wyraziła zgody, oferując jedynie w 2012 r. sprzedaż części gruntu za ok. 1 700 000 zł, wraz z deklaracją zapłaty z tytułu bezumownego korzystania z chodników i innych opłat z tym związanych, tj. opłat publiczno-prawnych.
W lutym 2013 r. Spółdzielnia wystąpiła do Sądu z wnioskiem o stwierdzenie nabycia przez zasiedzenie służebności gruntowej polegającej na prawie przejścia do drogi publicznej od budynków Magiera 19 i 21. Jednak postanowieniem Sądu, pomimo złożonej apelacji, wniosek został oddalony we wrześniu 2015 r. z uwagi na fakt, że Spółdzielnia nie spełniła warunku bycia samoistnym posiadaczem w dobrej wierze przez minimum 20 lat.
Jednocześnie w grudniu 2013 r., kiedy toczyło się powyższe postępowanie, Spółka Pinar Polska wystąpiła z pozwem do Sądu przeciwko Spółdzielni i współwłaścicielom lokali mieszkalnych przy ul. Magiera 19 i 21 o przywrócenie stanu zgodnego z prawem i nakazanie zaprzestania naruszeń oraz o zapłatę za bezumowne korzystanie z chodników przylegających do budynków za okres od 2007 r. Wartość sporu to dziesiątki tysięcy zł. Sprawy są w toku i do dnia dzisiejszego niezakończone.
Spółdzielnia natychmiast po zakończeniu sprawy o zasiedzenie, we wrześniu 2015 r., wystąpiła z pozwem do sądu o ustanowienie służebności drogi koniecznej do gruntu, na którym znajdują się ciągi piesze o pow. ok. 350 m kw. jako jedynego dostępu do drogi publicznej. Zaoferowała opłatę. Do dzisiaj sprawa także nie jest zakończona i toczy się postępowanie sądowe.
Istniejące chodniki stanowią jedyny dostęp dla mieszkańców przedmiotowych budynków do drogi publicznej, dlatego Spółdzielnia ponosi we własnym zakresie koszty remontów, sprzątania i odśnieżania oraz pielęgnacji zieleni wzdłuż budynku i wykonuje wszystkie czynności związane z należytym utrzymaniem technicznym, czystości i porządku terenu wokół budynków w odległości od nich do ok. 5 m, na którym znajdują się chodniki i trawniki.
Moim zdaniem postępowanie obecnego Zarządu Spółdzielni jest prawidłowe. Zgodnie z wolą ustawodawcy każda działka budowlana musi mieć dostęp do drogi publicznej. A zatem prawo przechodu zostanie uzyskane. Bardzo bym się zdziwił gdyby sąd zaakceptował na rzez Spółki nadmierną korzyść majątkową. Tego zabrania Kodeks cywilny.
Andrzej Rogiński
Fot. Władysław Adamski
