Urzędnik ma obowiązek wydawać decyzje oparte o przepisy prawa a nie o czyjekolwiek widzimisię. Przy wydawaniu decyzji związanych z przekształceniem użytkowania wieczystego we własność konieczna jest szczególna staranność. Znajomość prawa jest istotna dla beneficjentów przekształcenia, aby wiedzieli czego mają oczekiwać od urzędników.
Korzystając z wykładni Urzędu Ochrony Konkurencji i Konsumentów przedstawiam wyjaśnienia bardzo ważne dla spółdzielni mieszkaniowych i członków tych spółdzielni. Dokument znajduje się w zakładce: Pomoc publiczna – Wyjaśnienia UOKiK – Pomoc de minimis w ustawie o przekształceniu użytkowania wieczystego gruntów zabudowanych na cele mieszkaniowe w prawo własności gruntów.
Które grunty mogą być przekształcone?
Gruntami zabudowanymi na cele mieszkaniowe – zgodnie z ustawą o przekształceniu użytkowania wieczystego gruntów zabudowanych na cele mieszkaniowe w prawo własności gruntów – są nieruchomości zabudowane budynkami mieszkalnymi lub mieszkalnymi wielorodzinnymi, w których co najmniej połowę liczby lokali stanowią lokale mieszkalne (art. 1 ust. 2 Ustawy).
Do przekształcenia będzie dochodziło zatem również w przypadku, gdy grunt będzie wykorzystywany w części na cele inne niż mieszkalne, tzn. kiedy w budynku posadowionym na tym gruncie większość lokali będzie miała przeznaczenie mieszkaniowe, ale będą znajdowały się w nim również lokale handlowe i usługowe, zajęte na prowadzenie działalności gospodarczej, które zostaną objęte przekształceniem „przy okazji” uwłaszczenia gruntu zabudowanego na cele mieszkaniowe.
Czym jest pomoc de minimis?
Ustalenie odpłatności za przekształcenie (określenie wysokości opłat przekształceniowych), zgodnie z art. 7 ust. 6 Ustawy, stanowi pomoc de minimis, ponieważ użytkownik wieczysty uzyskuje własność gruntu za cenę niższą niż cena rynkowa.
Z art. 7 ust. 6 Ustawy wynika bowiem, iż opłata przekształceniowa jest wnoszona przez okres 20 lat, licząc od dnia przekształcenia. Oznacza to, że nowy właściciel gruntu zapłaci za prawo własności 20 % wartości rynkowej gruntu (przy stawce 1%-owej opłaty rocznej) lub 60 % tej wartości (jeżeli obowiązuje w danym przypadku 3%-owa stawka procentowa opłaty rocznej). Użytkownik wieczysty uzyska więc własność gruntu, ponosząc preferencyjną opłatę. Korzyścią dla nowego właściciela będzie w pierwszym przypadku 80 %, a w drugim 40 % wartości gruntu. W związku z powyższym, do przypadków przekształcenia na podstawie Ustawy, dotyczących nieruchomości wykorzystywanych do prowadzenia działalności gospodarczej, jeżeli beneficjent nie złożył w terminie 3 miesięcy od dnia przekształcenia oświadczenia, o którym mowa w art. 7 ust. 6a, będą miały zastosowanie przepisy o pomocy de minimis. Wartością pomocy, udzielanej na podstawie art. 7 ust. 6 Ustawy, jest różnica pomiędzy wartością rynkową gruntu a sumą opłat przekształceniowych.
Do kogo odnoszą się przepisy o pomocy publicznej?
Przepisy o pomocy publicznej mają zastosowanie wyłącznie w odniesieniu do przedsiębiorców. Pojęcie przedsiębiorcy rozumiane jest tutaj bardzo szeroko. Obejmuje ono wszelkie kategorie podmiotów prowadzących działalność gospodarczą. A zatem przy ustalaniu odpłatności za przekształcenie oraz stosowaniu innych ulg przedsiębiorcami mogą być: właściciele lokali użytkowych w budynkach mieszkalnych; deweloperzy (w zakresie mieszkań niesprzedanych); spółdzielnie mieszkaniowe w zakresie wynajmowanych lokali użytkowych; osoby fizyczne prowadzące działalność gospodarczą w domach mieszkalnych i lokalach mieszkalnych, w tym lokalach spółdzielni mieszkaniowej o statusie odrębnej własności.
Kiedy zachodzi konieczność zastosowania przepisów o pomocy publicznej?
Gdy następuje zbycie nieruchomości publicznej (w tym przypadku przekształcenie prawa użytkowania wieczystego w prawo własności), wykorzystywanej do prowadzenia działalności gospodarczej, po cenie niższej niż rynkowa.
Kiedy nie stosuje się przepisów o pomocy publicznej?
Ze stanowiska Komisji Europejskiej, wyrażonego w piśmie z dnia 7 kwietnia 2011 r. (COMP. F3/AW-MS/jb*2011/035977) wynika, że przepisy o pomocy publicznej nie mają zastosowania w stosunku do spółdzielni mieszkaniowej, jeżeli bonifikata jest jej udzielona w związku z lokalami wykorzystywanymi na cele mieszkaniowe, a przekształcenie prawa użytkowania wieczystego w prawo własności nieruchomości będzie dotyczyło wyłącznie członków spółdzielni/aktualnych najemców lokali mieszkalnych.
Lokalami spółdzielni zajętymi na cele mieszkaniowe są zarówno lokale mieszkalne zajmowane na zasadzie spółdzielczego lokatorskiego prawa do lokalu, jak i spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego.
Kiedy bonifikaty stanowią pomoc publiczną?
W Ustawie przewidziano bonifikaty (o charakterze obligatoryjnym lub fakultatywnym) od opłaty przekształceniowej za dany rok lub w przypadku wniesienia opłaty jednorazowej, udzielanych osobom fizycznym będącym właścicielami budynków mieszkalnych jednorodzinnych lub lokali mieszkalnych lub spółdzielniom mieszkaniowym. W przypadku podmiotów prowadzących działalność gospodarczą, bonifikaty te stanowią pomoc publiczną, odrębną od samego obniżenia opłaty za uzyskanie własności gruntu i należy do nich stosować przepisy o pomocy publicznej (pomocy de minimis).
Kiedy spółdzielnia mieszkaniowa korzystać będzie z pomocy de minimis?
Pomocą będzie wartość korzyści, uzyskanej w związku z lokalami będącymi jej własnością i przeznaczonymi do działalności gospodarczej (lokale użytkowe).
Spółdzielnię mieszkaniową uznaje się za przedsiębiorcę w rozumieniu unijnych przepisów o pomocy publicznej. Może ona bowiem konkurować z innymi przedsiębiorcami prowadzącymi działalność na rynku budownictwa mieszkaniowego i zarządzania nieruchomościami. Jest to rynek otwarty, na którym funkcjonuje wielu przedsiębiorców, w tym także z innych państw członkowskich UE.
Garaże w spółdzielniach mieszkaniowych
W budynkach mieszkalnych spółdzielni znajdują się garaże. Garaże użytkowane przez członków/najemców lokali spółdzielni, a więc przez osoby fizyczne dysponujące lokalami w oparciu o spółdzielcze lokatorskie lub spółdzielcze własnościowe prawo do stanowiska garażowego znajdującego się w zasobach spółdzielni związane są z zaspokajaniem potrzeb mieszkaniowych mieszkańców i umożliwiają prawidłowe i racjonalne korzystanie z budynków mieszkalnych. W tym przypadku różnica pomiędzy opłata przekształceniową a wartością udziału w gruncie nie stanowi pomocy publicznej.
W przypadku wynajmowania garaży przez spółdzielnię na warunkach komercyjnych a więc w ramach jej działalności gospodarczej stosuje się przepisy o pomocy publicznej.
W jakich przypadkach spółdzielnia mieszkaniowa jest przedsiębiorcą?
Spółdzielnia mieszkaniowa jest przedsiębiorcą w sytuacjach gdy wynajmuje lokal użytkowy a także garaż w celach komercyjnych. Odnosi się to do lokali, garaży których właścicielem jest spółdzielnia.
W przypadku, gdy część powierzchni wspólnej budynku mieszkalnego, np. hol, wózkarnia, suszarnia, komora zsypowa, przejście na druga stronę budynku została przeznaczona przez mieszkańców na lokal użytkowy pożytki z jego wynajmu przypadają nie spółdzielni lecz ogółowi osób fizycznych będących posiadaczami praw do lokali mieszkalnych.
Kiedy spółdzielnia nie jest przedsiębiorcą?
Spółdzielnia co do zasady działa bezwynikowo, a więc nie dla zysku. Zarządzanie nieruchomościami – z wyjątkiem wynajmowania lokali użytkowych – nie jest więc działalnością gospodarczą. Spółdzielnia nie zarabia bowiem na świadczeniu usług zarządzania zasobami mieszkaniowymi swoich członków lecz wykonuje te usługi po kosztach.
Spółdzielnia nie prowadzi też działalności gospodarczej w lokalach mieszkalnych i użytkowych zajmowanych na zasadach spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu. Działalność w takich lokalach prowadzić mogą tylko posiadacze prawa do lokalu.
Nie można pomocy publicznej przypisać do lokali, którymi spółdzielnia nie dysponuje. Oznacza to, że pomoc publiczna dla spółdzielni jest wyliczana w danej nieruchomości proporcjonalnie do powierzchni na jakiej spółdzielnia prowadzi działalność gospodarczą w lokalach własnych. A zatem pomoc publiczna nie dotyczy lokali, dla których ustanowiono spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu, wyodrębnionych lokali mieszkalnych i użytkowych.
Kiedy stosuje się pomoc publiczną do właścicieli wyodrębnionych lokali mieszkalnych?
Gdy właściciel wyodrębnionego lokalu mieszkalnego prowadzi w nim działalność gospodarczą ma zastosowanie pomoc publiczna. Natomiast gdy właściciel wyodrębnionego lokalu mieszkalnego nie prowadzi w tym lokalu działalności gospodarczej a jedynie ma w nim siedzibę swojego przedsiębiorstwa to nie obejmują go przepisy o pomocy publicznej. Przykładowo taksówkarz prowadzi działalność gospodarczą poza budynkiem bo przecież nie wozi pasażerów po swoim mieszkaniu. Podobna sytuacja odnosi się do lekarza, chyba że przykładowo świadczy on usługi stomatologiczne w wykorzystując do tego celu fotel dentystyczny.
Jeśli właściciel wykorzystuje na działalność gospodarczą część lokalu mieszkalnego to bonifikata będzie stanowiła pomoc w zakresie, w jakim część ta jest faktycznie użytkowana dla celów działalności gospodarczej, w części proporcjonalnej np. do całkowitej powierzchni lokalu. Aby to ustalić urzędnik powinien pozyskać informację o tym jaką powierzchnię mieszkania przedsiębiorca zalicza do kosztów uzyskania przychodów.
Opracował: Andrzej Rogiński
Na zdjęciu: Budynki Spółdzielni Mieszkaniowo-Budowlanej „Imielin”.
Fot. Andrzej Rogiński
